2016至2017年上海農村拆遷管理

第一條(目的和依據)

為規范征收集體土地房屋補償行為，維護征地范圍內房屋權利人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《上海市實施中華人民共和國土地管理法辦法》等法律、法規的規定，制定本規定。

第二條(適用范圍)

在本市行政區域范圍內征收集體土地中實施房屋補償的(以下簡稱“征地房屋補償”)，適用本規定。

第三條(補償原則)

征地房屋補償，應當遵循“程序正當、公平補償、結果公開”的原則，保障被征地農民的居住條件，維護被征地農民的合法權益。

第四條(管理部門)

市土地管理部門是本市征地房屋補償工作的主管部門。

市和區(縣)發展改革、城鄉建設、農業、社會保障、房屋管理、財政、工商、審計、監察等部門應當協同做好征地房屋補償工作。

鎮(鄉)人民政府、街道辦事處應當配合做好征地房屋補償工作。

第五條(補償主體與實施部門)

區(縣)人民政府負責本行政區域的征地房屋補償工作。

區(縣)土地管理部門組織實施本行政區域的征地房屋補償工作。

區(縣)土地管理部門下屬的征地事務機構(以下稱“區(縣)征地事務機構”)具體實施征地房屋補償工作。

第六條(征收集體土地房屋補償程序)

征地房屋補償是征地補償安置工作的組成部分。征地補償安置程序按照國家和本市有關規定執行。

第七條(擬征地告知后不得實施的行為)

在征收集體土地依法報批前，區(縣)土地管理部門應當向被征地農村集體經濟組織和農戶公布《擬征地告知書》，告知征地房屋補償的政策依據以及本條第二款的要求，公布時間不得少于10日。

《擬征地告知書》公布后，擬征地范圍內應當執行下列規定，但限制的最長期限不得超過一年：

(一)不得新建、改建、擴建建筑物、構筑物及其他設施;

(二)不得突擊裝修房屋;

(三)不得辦理新增、變更工商營業登記;

(四)擬征地范圍內已取得建房批準文件但新房尚未開工的，不得開工;

(五)不得從事其他不當增加補償費用的行為。

違反前款規定實施的，不予補償。

第八條(房屋調查確認)

《擬征地告知書》公布后，區(縣)征地事務機構應當會同鎮(鄉)人民政府或者街道辦事處以及村(居)民委員會組織對擬征地范圍內宅基地及房屋的權屬、面積、房屋用途等情況進行調查，情況屬實的，納入征地補償登記范圍。調查結果應當經宅基地使用人、房屋所有人確認，并在擬征地范圍內公布。

第九條(房屋補償費用)

房屋補償費用包括用于貨幣補償的資金和用于產權調換的房屋。用于貨幣補償的資金應當在征地房屋補償方案公告前足額到位，并做到專戶存儲、專款專用。用于產權調換的房屋在交付時應當符合國家質量安全標準和本市住宅交付使用許可要求，并做到產權清晰、無權利負擔。

第十條(征地公告和征地補償安置方案公告)

征收集體土地依法批準后，區(縣)人民政府應當在被征地所在的鎮(鄉)、村予以公告(以下稱“征地公告”)，公告期不得少于10日。

征地公告后，區(縣)征地事務機構應當根據調查結果擬訂征地房屋補償方案，并納入征地補償安置方案，由區(縣)土地管理部門進行公告，公告期不少于30日。征地房屋補償方案應當包括以下內容：

(一)房屋的補償方式;

(二)補償金額的計算方法;

(三)安置房屋坐落、單價;

(四)土地使用權基價;

(五)價格補貼;

(六)簽約期限;

(七)其他事項。

區(縣)土地管理部門應當就征地房屋補償方案聽取相關權利人意見。相關權利人申請聽證的，應當在征地房屋補償方案公告后5個工作日內提出書面申請;符合條件的，區(縣)土地管理部門應當按照規定組織聽證。區(縣)征地事務機構應當根據征求意見和聽證會情況，修改征地房屋補償方案。

第十一條(簽訂補償安置協議)

征地房屋補償方案經區(縣)人民政府批準后，區(縣)征地事務機構與宅基地使用人或者房屋所有人應當按照征地房屋補償方案協商簽訂房屋補償安置協議。房屋補償安置協議應當載明補償方式、補償金額、安置地點、搬遷期限、臨時安置過渡期限、違約責任等內容。

第十二條(計戶標準和面積確定)

征地房屋補償應當以合法有效的宅基地使用證、房地產權證或者建房批準文件計戶，按戶進行補償。

房屋的用途和建筑面積，以宅基地使用證、房地產權證或者建房批準文件的記載為準。

第十三條(建制撤銷的居住房屋補償)

被征地的村或者村民小組建制撤銷的，宅基地使用人或者居住房屋所有人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權房屋調換。選擇產權房屋調換的，應當結清貨幣補償金額與產權調換房屋價格的差價。

前款規定的貨幣補償金額計算公式為：(房屋建安重置結合成新單價+同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼)×房屋建筑面積。

本條及第十四條規定的單價，是指每平方米建筑面積的價格。

本條及第十四條規定的房屋建安重置結合成新單價，由區(縣)征地事務機構委托具有相應資質的估價機構評估;同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準，由房屋所在地的區(縣)人民政府制定并公布。

第十四條(建制不撤銷的居住房屋補償)

被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，該居住房屋戶內成員全部轉為非農業戶籍的，補償按照本規定第十三條執行;該居住房屋戶內成員未全部轉為非農業戶籍的，按照下列規定予以補償：

(一)具備易地建房條件的區域，宅基地使用人可以在鎮(鄉)土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償;

(二)不具備易地建房條件的區域，按照本規定第十三條執行，不得再申請宅基地新建住房。

本條第一款第(一)項規定的貨幣補償金額計算公式為：(房屋建安重置結合成新單價+價格補貼)×房屋的建筑面積。使用新宅基地所需的費用，由區(縣)征地事務機構支付給提供宅基地的村或者村民小組。

申請宅基地新建房屋的審批程序，按照本市農村村民住房建設的有關規定執行。

第十五條(居住房屋的其他補償)

征地房屋補償，還應當對宅基地使用人或者居住房屋所有人補償搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費，具體標準由區(縣)人民政府制定。

第十六條(已批未建的房屋補償)

征地公告時，已取得建房批文但新房尚未建造完畢的，新房在建工程按照實際完成的工程量重置價補償;建房批文規定應當拆除尚未拆除的舊房，可以按照重置價結合成新價格補償。本條規定的重置價，由區(縣)征地事務機構委托具有相應資質的估價機構評估。

征地公告時，已取得建房批文但新房尚未開工或未建造完畢的，其土地使用權基價和價格補貼按照建房批文規定的建筑面積計算;建房批文規定允許保留舊房的，應當將舊房面積和建房批文規定的新建建筑面積一并計算。建房批文規定應當拆除尚未拆除的舊房、已自行拆除的舊房，不得給予土地使用權基價補償和價格補貼。

第十七條(可建未建的房屋補償)

征地公告時，符合本市農村村民住房建設申請條件的村民家庭，因建設規劃控制等原因未新建、擴建住房的，現住房建筑面積以征地公告時符合農村村民建房申請條件的人數計算;低于現行農村村民住房可建面積標準的部分，可給予土地使用權基價補償和價格補貼，但他處有經批準建造的農村住宅、已享受過福利分房或已享受過房屋拆遷補償安置的人數除外。每戶可建建筑面積與原建筑面積總和，不得高于當地現行農村村民住房建設標準，且不作分戶計算。

上述可建建筑面積的認定，應由具備條件的農村村民家庭提出申請，房屋所在地的鎮(鄉)人民政府或街道辦事處按照農村村民住房建設標準進行審核，并在征地范圍內公示，公示期不得少于7日。公示期滿無異議，或雖有異議，但經復核符合條件的，由鎮(鄉)人民政府或街道辦事處出具可建建筑面積認定證明。

第十八條(超標準建房的補償)

雖經建房批準，但有下列情形之一的，對超過本市農村村民住房建設標準的建筑面積，可給予房屋建安重置結合成新價補償，但不給予土地使用權基價補償和價格補貼：

(一)在批準建房時，超過本市農村村民住房建設標準審批的;

(二)在批準建房時，只批準房屋建筑占地面積，未明確房屋層數、建筑面積的。

超標準建筑面積，由鎮(鄉)人民政府或街道辦事處認定。

第十九條(非居住房屋的補償)

對非居住房屋實行貨幣補償。

農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業所有的非居住房屋，房屋所有人的貨幣補償金額計算公式為：房屋建安重置價+相應的土地使用權取得費用。

本條第二款規定的房屋建安重置價、相應的土地使用權取得費用，由區(縣)征地事務機構委托具有相應資質的估價機構評估。

第二十條(非居住房屋的其他補償)

對非居住房屋，還應當補償下列費用：

(一)設備搬遷和安裝費用;

(二)無法恢復使用的設備按照重置價結合成新結算的費用;

(三)停產、停業損失補償。

第二十一條(其他房屋及設施的補償)

居住房屋附屬的棚舍、除本規定第十九條第二款以外的非居住房屋，以及其他構筑物的補償，按照本市有關國家建設征地的財物補償標準執行。

第二十二條(違章建筑、臨時建筑的處理)

未超過批準期限的臨時建筑，可以給予適當補償。

對違法建筑、超過批準期限的臨時建筑，以及《擬征地告知書》公布后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，不予補償。

第二十三條(估價機構的確定)

征地房屋補償中涉及需要評估的，估價機構由被征地范圍內的宅基地使用人或者房屋所有人在有相應資質的估價機構中協商選定;協商不成的，由鎮(鄉)人民政府或者街道辦事處組織宅基地使用人或者房屋所有人按照少數服從多數的原則投票決定，也可以采取搖號、抽簽等方式隨機確定。

估價機構確定后，區(縣)征地事務機構應當與估價機構簽訂委托評估協議。

第二十四條(征地房屋補償的評估)

征地房屋補償的評估時點，為征地房屋補償方案公告之日。

評估的技術規范，按照本市有關規定執行。

第二十五條(征地房屋補償協調)

在征地房屋補償方案規定的簽約期限內，區(縣)征地事務機構與宅基地使用人或者房屋所有人達不成補償安置協議的，由區(縣)征地事務機構根據經批準的征地房屋補償方案制定具體補償方案，提供給宅基地使用人或者房屋所有人，并要求其在規定期限內給予答復。具體補償方案應當包括補償標準、安置房屋的地點、搬遷期限等內容。

在答復期限內，區(縣)土地管理部門應當予以協調。答復期限屆滿，宅基地使用人或者房屋所有人未作答復或者答復不同意的，由區(縣)征地事務機構按照具體補償方案實施補償。

第二十六條(責令交出土地)

宅基地使用人或者房屋所有人已經依法得到補償或者無正當理由拒絕接受補償，且拒不交出土地的，由區(縣)土地管理部門責令宅基地使用人或者房屋所有人限期交出土地。區(縣)土地管理部門作出責令交出土地決定的，應當出具行政決定書。

宅基地使用人或者房屋所有人在責令交出土地的決定規定的搬遷期限內拒不搬遷的，由區(縣)土地管理部門依法申請人民法院強制執行。

第二十七條(補償結果公開)

區(縣)土地管理部門應當依法建立征地房屋補償檔案，并將分戶補償結果在被征地范圍內向宅基地使用人或者房屋所有人公布。

區(縣)審計機關應當加強對征地房屋補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。

第二十八條(已征未拆地塊的征地房屋補償方案)

本規定施行前已辦理征收集體土地手續，并已完成土地、青苗、集體資產補償和被征地人員社會保障手續，尚未實施房屋補償，本規定施行后實施房屋補償的，區(縣)征地事務機構應當編制征地房屋補償方案，由區(縣)土地管理部門進行公告，并按照第十條第三款的規定聽取意見。征地房屋補償方案由區(縣)土地管理部門報區(縣)人民政府批準后實施。

第二十九條(人員培訓)

從事征地房屋補償工作的人員應當通過市土地管理部門組織的有關法律、業務知識的培訓考核后，持證上崗。

第三十條(舉報處理)

任何組織和個人對違反本規定的行為，都有權向市和區(縣)人民政府、土地管理部門以及其他有關部門舉報。接到舉報的市和區(縣)人民政府、土地管理部門以及其他有關部門應當及時予以核實、處理。

監察機關應當加強對參與征地房屋補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監察。

第三十一條(施行日期)

本規定自印發之日起施行。2002年4月10日上海市人民政府印發的《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規定》(滬府發〔2002〕13號)同時廢止。征收集體土地后已依法取得《房屋拆遷許可證》的項目，繼續沿用原有規定辦理。

上海市人民政府關于發布《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規定》的通知

二○○二年四月十日

滬府發〔2002〕13號

各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局：

現將《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規定》印發給你們，請認真按照執行。

上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規定

(2002年4月10日上海市人民政府發布)

第一條為了規范征用農民集體所有土地拆遷房屋及其附屬物的補償安置活動，根據《上海市實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》和《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》，制定本規定。

第二條征地拆遷房屋補償安置是征地補償安置工作的組成部分。征地拆遷房屋的補償安置標準，應當納入征地補償安置方案進行公告。征地拆遷房屋的補償安置費用應當納入征地補償安置費用管理。

第三條征地補償安置方案經區(縣)人民政府批準后，由建設單位負責拆遷房屋的補償安置。

拆遷房屋補償安置的具體工作，由建設單位委托已取得市房屋土地資源管理局(以下簡稱市房地資源局)頒發的房屋拆遷資格證書的單位實施。

第四條征地拆遷房屋，應當按規定對征地范圍內的房屋所有人(以下簡稱被拆遷人)給予補償安置;被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。

被拆遷人以合法有效的房地產權證、農村宅基地使用證或者建房批準文件計戶，拆遷補償安置按戶進行。

第五條被拆除房屋的用途和建筑面積，以房地產權證、農村宅基地使用證或者建房批準文件的記載為準。

征用土地公告時，被拆遷人已取得建房批準文件且新房已建造完畢的，對新房予以補償，對應當拆除而未拆除的舊房不予補償。征用土地公告時，被拆遷人已取得建房批準文件但新房尚未建造完畢的，被拆遷人應當立即停止建房，具體補償金額可以由拆遷當事人協商議定。

拆除未超過批準期限的臨時建筑，可以給予適當補償。

違章建筑、超過批準期限的臨時建筑，以及征用土地公告后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，均不予補償。

第六條征地拆遷居住房屋，被征地的村或者村民小組建制撤銷的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。

前款規定的貨幣補償金額計算公式為：(被拆除房屋建安重置單價結合成新+同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積。

本條所稱的單價，是指每平方米建筑面積的價格。

本條規定的被拆除房屋建安重置單價結合成新，由建設單位委托具有市房地資源局核準的房屋拆遷評估資格的房地產估價機構評估;同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準，由被拆除房屋所在地的區(縣)人民政府制定并公布。

第七條征地拆遷居住房屋，被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，應當按下列規定對未轉為城鎮戶籍的被拆遷人予以補償安置：

(一)具備易地建房條件的區域，被拆遷人可以在鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償;

(二)不具備易地建房條件的區域，按本規定第六條執行，被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。

本條第一款第一項規定的貨幣補償金額計算公式為：(被拆除房屋建安重置單價結合成新+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設單位支付給被征地的村或者村民小組。

被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和本市農村住房建設的有關規定執行。

第八條拆遷居住房屋，還應當補償被拆遷人搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。

第九條拆遷非居住房屋實行貨幣補償。

拆除農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業所有的非居住房屋，被拆遷人的貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價+相應的土地使用權取得費用。

本條第二款規定的被拆除房屋的建安重置價、相應的土地使用權取得費用，由建設單位委托具有市房地資源局核準的房屋拆遷估價資格的房地產估價機構評估。

第十條拆除非居住房屋，還應當補償被拆遷人下列費用：

(一)按國家和本市規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用;

(二)無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用;

(三)因拆遷造成停產、停業的適當補償。

第十一條拆除居住房屋附屬的棚舍、除本規定第九條第二款以外的非居住房屋，以及其他地上構筑物的補償，按照本市有關國家建設征地的財物補償標準執行。

第十二條征地拆遷房屋的評估技術規范，由市房地資源局制定。

第十三條征地農業人口安置補助費、青苗補償費和土地補償費，按照國家和本市有關規定執行。

第十四條征地拆遷房屋補償安置的實施程序，按照《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》中的有關規定執行。

第十五條在本規定實施前已辦理征地手續但尚未進行房屋拆遷的項目，也適用本規定。

第十六條本規定的具體應用問題，由市房地資源局負責解釋。

第十七條本規定自發布之日起施行。

上海高院關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見

高法民?[2004]4號

農村宅基地買賣應嚴格按照法律法規的規定進行。對于由此引發的糾紛，應當綜合考慮出賣人出售房屋是否經過審批同意、合同是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區分不同情況，妥善處理，具體如下：

第一，對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效。

第二，對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

第三，對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

第四，對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態，實際處理中應本著尊重現狀、維護穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住、使用該房屋的權利。

對此類案件進行處理時，亦區分不同情況：

第一，按上述第三種情況處理的，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。

第二，按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經拆遷或者已納入拆遷范圍的，應在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。