《江西省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》已經12月1日第34次省政府常務會議審議通過，現予公布，自3月1日起施行。

省長鹿心社

12月5日

（此件主動公開）

江西省國有土地上房屋征收與補償實施辦法

第一章總則

第一條為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》，結合本省實際，制定本辦法。

第二條在本省行政區域內國有土地上實施房屋征收與補償，適用本辦法。

第三條房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、補償公平、結果公開的原則。

第四條設區的市、縣（市、區）人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。

第五條設區的市、縣（市、區）人民政府確定的房屋征收部門負責組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。

設區的市、縣（市、區）人民政府發展改革、財政、國土資源、建設、城鄉規劃、房產管理等有關部門應當依照本辦法的規定和職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

被征收房屋所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當配合做好房屋征收與補償的有關工作。

第六條房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。

房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。

房屋征收部門應當對從事房屋征收與補償工作的人員，進行有關法律、法規和業務知識的培訓，做到文明服務、規范上崗。

第七條省人民政府住房和城鄉建設主管部門應當加強對全省房屋征收與補償實施工作的指導。

省人民政府發展改革、財政、國土資源等有關部門應當按照各自職責，做好房屋征收與補償的有關指導工作。

第二章征收決定

第八條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條所列情形之一，確需征收房屋的，由設區的市、縣（市、區）人民政府作出房屋征收決定。

第九條依照本辦法第八條規定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合設區的市、縣（市、區）國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。

保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入設區的市、縣（市、區）國民經濟和社會發展年度計劃。

第十條房屋征收部門對確需征收房屋的建設工程項目，應當會同城鄉規劃部門合理擬定房屋征收范圍，報本級人民政府確定，并在房屋征收范圍內予以公告。

第十一條房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋及其附屬物和改變房屋、土地用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。

房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知同級國土資源、城鄉規劃、房產管理、工商、稅務、公安等有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明停辦事項及暫停期限。暫停期限自征收公告之日起最長不得超過1年。

第十二條房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積以及土地使用權等情況組織調查登記，被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）、公有房屋承租人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

對房屋征收范圍內已依法登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，應當以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。

對房屋征收范圍內未依法登記的建筑，由房產管理部門會同國土資源、城鄉規劃等單位調查認定，對調查認定為合法的建筑或者未超過批準期限的臨時建筑，應當給予補償；對調查認定為違法的建筑或者超過批準期限的臨時建筑，不予補償。

第十三條征收補償方案由房屋征收部門擬定，報本級人民政府。征收補償方案應當包括以下內容：

（一）房屋征收與補償的法律依據；

（二）房屋征收的目的；

（三）房屋征收范圍；

（四）被征收房屋類型和建筑面積的認定辦法；

（五）補償方式、范圍、標準和計算方法；

（六）用于產權調換房屋的基本情況、選購方法和交付期限；

（七）房屋征收評估機構選定辦法；

（八）房屋征收補償簽約的期限、地點；

（九）搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；

（十）補助和獎勵標準；

（十一）房屋征收實施單位；

（十二）住房保障；

（十三）其他事項。

第十四條設區的市、縣（市、區）人民政府應當組織發展改革、財政、國土資源、建設、城鄉規劃、房產管理等有關部門對征收補償方案進行論證，并將論證后的補償方案在征收范圍內公布，征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日。

設區的市、縣（市、區）人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。

因舊城區改建需要征收房屋，半數以上被征收人、公有房屋承租人認為征收補償方案不符合相關法律法規及本辦法規定的，設區的市、縣（市、區）人民政府應當組織由被征收人、公有房屋承租人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

第十五條設區的市、縣（市、區）人民政府在作出房屋征收決定前，應當組織有關部門對下列事項進行社會穩定風險評估，作出預警評價：

（一）房屋征收事項是否經過合法性和可行性論證；

（二）實施房屋征收是否會產生行政爭議和具有化解的可能；

（三）征收補償資金和產權調換房源能否籌措到位；

（四）擬定的征收補償方案是否公平、合理。

社會穩定風險評估報告應當提出可實施、暫緩實施或者不可實施的意見。對可實施房屋征收的項目，設區的市、縣（市、區）人民政府應當制定社會穩定風險的防范、化解和處置預案。

第十六條房屋征收決定涉及被征收人、公有房屋承租人數量較多的，應當經本級人民政府常務會議討論決定。

房屋征收決定作出前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

征收補償費用包括貨幣補償和產權調換房屋建設等資金。

第十七條設區的市、縣（市、區）人民政府作出房屋征收決定后，應當7日內在房屋征收范圍內予以公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

第十八條征收房屋中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡的，依照有關法律、法規的規定辦理。

第三章補償

第十九條征收國有土地上的房屋，設區的市、縣（市、區）人民政府應當對被征收人給予公平、合理補償。補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

第二十條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照國務院住房城鄉建設主管部門制定的《國有土地上房屋征收評估辦法》確定。

第二十一條房地產價格評估機構按照下列程序選定或者確定：

（一）房屋征收部門向社會發布房屋征收評估信息；

（二）具有相應資質的房地產價格評估機構向房屋征收部門報名；

（三）房屋征收部門在征收范圍內公布已經報名并符合資質條件的房地產價格評估機構名單，供被征收人協商選定，協商選定期限不少于7日；

（四）供被征收人選擇的房地產價格評估機構不得少于3家，少于3家的，房屋征收部門可以從符合資質條件的房地產價格評估機構中邀請；

（五）被征收人在規定時間內就選定房地產價格評估機構協商達成一致意見的，將協商結果書面告知房屋征收部門；

（六）協商不成的，由房屋征收部門組織不少于三分之二的被征收人按照少數服從多數的原則投票決定；

（七）按照少數服從多數的原則投票仍不能確定的，房屋征收部門應當通過搖號、抽簽等隨機選定方式確定；

（八）房屋征收部門公布被征收人選定或者確定的房地產價格評估機構名單。

被征收人協商選定房地產價格評估機構的，協商過程應當公開。房屋征收部門組織被征收人通過投票決定或者隨機選定方式確定房地產價格評估機構的，應當由公證機構依法公證。

第二十二條房地產價格評估機構選定或者確定后，由房屋征收部門作為委托人，向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

第二十三條被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資搬遷等費用，以及停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托有相應資質的評估機構通過評估確定。

第二十四條房地產價格評估機構應當按照委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶初步評估結果。房屋征收部門應當將分戶初步評估結果告知被征收人。

分戶初步評估結果告知被征收人7日后，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。

第二十五條被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核評估。

被征收人或者房屋征收部門對房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地設區的市房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房地產價格評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內對評估報告進行審核，出具書面鑒定意見。

經評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。

第二十六條被征收人可以選擇貨幣補償或者房屋產權調換。

被征收人選擇房屋產權調換的，設區的市、縣（市、區）人民政府應當提供不低于被征收房屋套內建筑面積的房屋用于產權調換，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的設區的市、縣（市、區）人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人選擇，并按照房地產市場價結清差價。就近地段的范圍，具體由房屋征收部門與被征收人在征收補償方案征求意見過程中確定。

第二十七條房屋征收部門對個人住宅征收補償安置建筑面積不低于36平方米。

征收產權建筑面積小于36平方米且屬于被征收人唯一一套住房的，安置時補齊36平方米，不結算差價；超出36平方米的部分實行階梯式價格，36至50平方米的部分按成本價結算，超出50平方米的部分按市場價結算。被征收人選擇貨幣補償且其住房面積小于36平方米的，按照36平方米建筑面積結算。

設區的市、縣（市、區）人民政府根據實際情況，可以制定比前款更優惠的最低補償安置面積辦法。

第二十八條設區的市、縣（市、區）人民政府在發布房屋征收決定公告的同時，應當在房屋征收范圍內公告住房保障條件。

符合住房保障條件的被征收人，自愿選擇保障住房的，應當向房屋征收部門提出書面申請。房屋征收部門收到申請后，應當7日內向同級住房保障管理部門提交。

住房保障管理部門應當及時對房屋征收部門提交的申請保障住房的被征收人名單予以核定、確認，并辦理相關手續，不需輪候。

第二十九條征收已出租的公有產權住宅，設區的市、縣（市、區）人民政府對被征收人給予補償。房屋承租人符合公租房或者其他保障性住房條件并申請安置的，設區的市、縣（市、區）人民政府應當對房屋承租人優先給予公租房或者其他保障性住房安置。

第三十條因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人、公有房屋承租人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人、公有房屋承租人支付臨時安置費或者提供周轉用房。產權調換房屋到期未交付的，應當自逾期之日起按原標準1?5倍支付臨時安置費；逾期超過12個月的，從超過之日起按原標準2倍支付臨時安置費。

搬遷費、臨時安置費具體標準由設區的市、縣（市、區）人民政府制定，并根據實際情況適時調整。

第三十一條因征收房屋造成停產停業損失的，應當予以補償。給予停產停業損失補償的，應當符合下列條件：

（一）被征收房屋具有房屋權屬證明或者經有關部門認定為合法建筑；

（二）有合法、有效的營業執照或者其他相關生產經營行政許可手續，且營業執照或者其他相關生產經營行政許可手續上載明的營業場所為被征收房屋；

（三）已辦理稅務登記并具有稅負核定憑證。

第三十二條因征收房屋造成停產停業損失的補償標準由征收當事人參照房屋被征收前經營主體上年度月均應納稅所得額、同類同地段房屋市場租金、從業人員最低工資協商確定；協商不成的，委托相關專業評估機構評估確定。

停產停業補償期以月為單位計算。實行房屋產權調換的，補償期自征收房屋搬遷后至產權調換房屋交付止；實行貨幣補償的，補償期為6個月。

第三十三條征收設有抵押權的房屋，抵押人和抵押權人應當重新設定擔保或者達成債務清償協議。抵押人和抵押權人不能重新設定擔保或者不能達成債務清償協議的，房屋征收部門應當對被征收人實行貨幣補償，并將補償款向公證機構辦理提存公證。

第三十四條房屋征收部門與被征收人應當依照本辦法的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點面積和交付期限、產權調換房屋的差價結算、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失補償、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

補償協議簽約期限不得少于30日；房屋搬遷期限不得少于15日；貨幣補償款應當在補償協議約定期限內支付；對申請產權調換的當事人安置的臨時過渡期限，多層建筑安置小區不超過24個月，高層建筑安置小區、多層與高層混合安置小區不超過36個月。

補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

第三十五條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的設區的市、縣（市、區）人民政府按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

補償決定書應當載明被征收房屋基本情況、補償決定內容和依據以及行政復議、行政訴訟的權利等事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第三十六條實施房屋征收應當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的設區的市、縣（市、區）人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。對按期搬遷的被征收人應當給予獎勵。獎勵辦法由設區的市、縣（市、區）人民政府制定。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷；禁止建設單位參與搬遷活動。

第三十七條按照補償協議已完成搬遷或者按照補償決定確定的搬遷期限已完成搬遷的房屋，房屋征收部門負責組織實施拆除。

承擔房屋拆除工程的企業應當具有施工企業資質等級，并對施工安全負責。

第三十八條被征收人遷出原地后的義務教育入學，征收之時可選擇繼續在原戶籍所在地按原招生辦法入學，或者在遷入戶籍所在地教育行政部門劃片招生的就近學校入學。

對符合城市居民最低生活保障范圍的困難家庭，因居住地發生變化造成人戶分離的，在征收補償完成1年內，憑遷出地民政部門出具的證明材料，由遷入地民政部門審查核定發放最低生活保障金。1年后，按規定向遷入地民政部門提出申請。

因征收遷移的居民在就業、培訓、醫療、社會保障等公共服務方面，既可選擇遷出地的居民待遇，也可選擇遷入地的居民待遇。

第三十九條被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的設區的市、縣（市、區）人民政府依法申請房屋所在地基層人民法院強制執行。設區的市、縣（市、區）人民政府申請人民法院強制執行前，應當依法書面催告被征收人履行搬遷義務。

申請機關向人民法院申請強制執行，除依法提供強制執行申請書及附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點及面積等材料外，還應當依法提供下列材料：

（一）征收補償決定及相關證據和所依據的規范性文件；

（二）征收補償決定送達憑證、催告情況及房屋被征收人、直接利害關系人的意見；

（三）社會穩定風險評估材料；

（四）申請強制執行的房屋狀況；

（五）被執行人的姓名或者名稱、住址及與強制執行相關的財產狀況等具體情況；

（六）法律、行政法規規定應當提交的其他材料。

第四十條房屋征收補償工作完結后，房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

審計機關應當加強對房屋征收補償費使用情況的監督，對房屋征收補償項目費用情況進行專項審計，并公布審計結果。

第四十一條房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回，登記機構注銷房屋所有權登記和土地使用權登記。

第四章法律責任

第四十二條設區的市、縣（市、區）人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本辦法規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十三條采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第四十四條采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第四十五條貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分。

第四十六條房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章附則

第四十七條本辦法自3月1日起施行。2003年8月21日江西省人民政府第9次常務會議通過、2009年7月21日江西省人民政府第22次常務會議修正的《江西省城市房屋拆遷管理實施辦法》同時廢止。