茂名市區物業服務收費管理實施細則

第一條  為規范我市物業管理服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、國家發展和改革委員會、建設部印發的《物業服務收費管理辦法》、省物價局、建設廳印發的《關于貫徹實施物業服務收費管理辦法的通知》，結合我市實際，制定本實施細則。

第二條  本細則適用于茂名市市區范圍內（含茂南區、茂港區）物業管理企業對住宅小區物業提供服務，向服務對象收取物業服務費的行為。 

本細則所稱物業服務收費是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第三條  茂名市和區人民政府價格主管部門會同同級房管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

第四條  國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條  物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務等級相適應的原則。

第六條  物業管理服務收費區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。住宅（不含別墅，下同）物業服務收費實行政府指導價管理，別墅及非住宅物業服務收費實行市場調節價管理。

第七條  政府指導價由市或區價格主管部門會同房管部門根據物業服務等級標準等因素，制定相應的基準價和浮動幅度，每兩年公布一次。具體收費標準由業主大會與物業管理企業根據本辦法規定的物業管理服務標準和政府指導價格標準，結合小區的情況，在物業服務合同中協商確定；未成立業主大會的，由業主與物業管理企業按照上述辦法在物業服務合同中約定。

市場調節價由業主與物業管理企業在服務合同中約定。

第八條  物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示，并接受價格主管部門的監督。

第九條 業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十條  實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。酬金由雙方在物業服務合同中約定比例或數額。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3.物業管理區域清潔衛生費用；

4.物業管理區域綠化養護費用；

5.物業管理區域秩序維護費用；

6.物業管理企業所管物業支付的辦公費用；

7.物業管理企業所管物業發生的固定資產折舊；

8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9.經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第十一條  實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

第十二條  物業服務收費采取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
第十三條  物業服務收費按法定產權面積計收。已辦理房產證的，以房產證記載的建筑面積為準，包括套內建筑面積和分攤的共有建筑面積；未辦產權證的，以物業買售合同中建筑面積為準。另有約定的除外。

第十四條  物業服務收費按每月、每平方米計收。經雙方約定可以預收，預收期限不得超過3個月，另有約定除外。物業管理企業不得以任何名目向業主或者物業使用人收取超過3個月長期占用性質的押金、保證金。

第十五條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第十六條  業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

第十七條  建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起止時間等內容。涉及共同利益的約定所有物業買受人應當一致。

買賣合同約定的物業管理服務時間終止時，應當通過業主大會決定，由業主與物業管理企業按同類同一服務收費標準在物業服務合同中重新約定。

第十八條  納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。

第十九條  住宅小區配套的機動車停車場保管服務收費標準按茂名市物價局公布的機動車停放服務收費管理實施細則執行。

第二十條  在業主房屋裝修期間，物業管理企業不得向業主或裝修人員收取除按正常收取的物業服務收費以外的其他裝修期間的管理費、電梯使用費等費用。

裝修產生的垃圾由業主或使用人自行按規定處理的，物業管理企業不得收費；委托物業管理企業處理的，清運費標準由業主與物業管理企業協商確定。

第二十一條  物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托收取上述有關費用，可向委托單位收取手續費，具體標準在雙方的委托合同中約定。物業管理企業不得向業主收取手續費等額外費用。

供水公司對未實行“一戶一表”的住宅小區，在“一戶一表”改造過渡期對總表實行躉售水價，具體價格按價格主管部門公布的標準執行。

住宅物業管理區域內走廊、樓梯、公共設施的公共水電費用和路燈用電費用以及電梯運行電費由業主大會與物業管理企業約定的分攤辦法合理分攤，另行收取。經業主大會和物業管理企業協商同意后，公共水電費用可納入物業服務收費統一收取。

第二十二條  利用物業共用部位、公共設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第二十三條  物業管理企業提供物業服務并向業主收取相應服務費用的，其他單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第二十四條  物業管理企業接受業主的委托，提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

第二十五條  價格主管部門和房管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

第二十六條  茂名市物價局以前印發的相關物業收費政策與本實施細則不一致的，以本實施細則為準。

第二十七條  本實施細則由茂名市物價局負責解釋。

第二十八條  本實施細則從2006年2月1日起執行。原市、區政府價格主管部門核發的物業管理收費標準批文和《廣東省經營服務性收費許可證》同時停止執行。