吉林省人民政府辦公廳

關于化解房地產庫存的若干意見

吉政辦發〔２０１６〕２３號

各市（州）人民政府，長白山管委會，各縣（市）人民政府，省政府各廳委辦、各直屬機構：

按照中央和全省經濟工作會議精神，為加快推進供給側結構性改革，進一步鼓勵住房消費，化解房地產庫存，促進房地產市場平穩健康發展，經省政府同意，結合我省實際，提出如下意見：

一、支持新市民進城落戶購房

（一）進一步簡化農民租購房屋落戶手續。凡在城鎮購買或租賃住房的農民，符合當地落戶條件的只需憑房屋產權證或依法簽訂的房屋買賣（租賃）合同，即可為其本人及共同居住生活的配偶、未婚子女、父母申請辦理當地常住戶口。

（二）保護進城農民合法權益。取得居住證和在地級以下城鎮落戶的農民及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，享有與市民平等的接受義務教育、基本醫療衛生服務、就業、社會保險、社會救助、住房保障等公共服務權利，其原有的土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權不變。

二、加大貨幣化安置力度，增加政策性消費需求

（三）加大棚戶區改造貨幣化安置力度。商品房庫存去化周期長的城市，原則上不再新開工建設棚戶區改造安置房。各地政府可將棚戶區改造儲備項目統一調整納入到２０１６年計劃實施，全省貨幣化安置比例不低于５０％；有條件的城市應達到７０％以上，力爭逐步達到１００％。各地可根據實際情況，將二手房做為貨幣化安置房源。棚戶區改造范圍內征收的非住宅房屋可按照一定比例納入開發性金融貸款支持范圍。

（四）擴大貨幣化安置范圍。凡城市規劃區內基礎設施建設、開發區（工業園區）建設、集體土地征地拆遷、生態移民等涉及房屋征收補償安置的，均可實行貨幣化安置。

三、降低購房成本和門檻，積極支持市場化消費需求

（五）降低購房信貸門檻。居民家庭利用商業性個人住房貸款首次購買普通住房的，最低首付款比例為２０％；對擁有１套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例為３０％；金融機構可根據借款人的實際，適當降低貸款利率。鼓勵金融機構創新金融產品和服務，為購房人提供更為優惠、有針對性的購房貸款。推廣“農民安家貸”等金融創新信貸產品，靈活認定收入證明，采取按月、季度、半年或整年的方式，優化還款頻率。房地產開發企業不得限制購房人選擇金融機構為其貸款的權利。對積極支持化解房地產庫存的金融機構，各地可在住房公積金存儲等方面予以相關支持。

（六）用好用足住房公積金。自由職業人員可自愿繳納住房公積金，享受相關政策。申請貸款時取消住房套數證明、所購住房面積的要求。利用住房公積金貸款購買二手房最低首付款比例為２０％，房齡加貸款期限之和最長為４０年。大力推進住房公積金省內異地貸款及其與金融機構組合貸款業務。進一步提高實際可貸款額度。足額繳存６個月可申請貸款。

（七）減輕企業稅費負擔。房地產開發企業在開發過程中，納稅確有困難的，可按規定申請房產稅、城鎮土地使用稅減免；房地產開發企業配套建設完成后，無償移交的符合免稅條件的學校、醫院、幼兒園使用的房產和土地，免征房產稅、城鎮土地使用稅。

調整土地增值稅預征率，普通標準住宅按１.５％計征，非普通標準住宅按２％計征，其他類型房產按２.５％計征，房地產開發企業銷售保障性住房暫不預征土地增值稅。

調整房地產開發企業銷售未完工開發產品的企業所得稅計稅毛利率標準，位于長春市城區和郊區的按１５％計征；位于其他地級市城區及郊區的按１０％計征；位于其他地區的按５％計征。

房地產開發企業通過合并、分立、出售、置換等方式將全部或部分實物資產以及與其相關聯的債權、債務和勞動力一并轉讓的行為，不屬于營業稅征收范圍，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓不征收營業稅。

認真貫徹落實國家“營改增”相關政策規定，支持化解房地產庫存工作。

大力推行保函支付制度，允許房地產開發企業使用擔保機構或銀行出具保函代為支付政府返還類基金、保證金。

（八）降低個人交易環節稅收負擔。個人將購買不足２年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買２年以上（含２年）的住房對外銷售的，免征營業稅；個人購買家庭唯一住房，面積為９０平方米及以下的，減按１％的稅率征收契稅；面積為９０平方米以上的，減按１.５％的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為９０平方米及以下的，減按１％的稅率征收契稅；面積為９０平方米以上的，減按２％的稅率征收契稅。

（九）給予購房人適度補貼。鼓勵城鎮居民和農民購買庫存商品房，有條件的城市政府可對購買新建商品房的購房人按照上繳契稅額度給予適度的購房補貼。

（十）取消相關限制性措施。取消住房限購、限貸政策，購房人無需提供住房所在地戶籍證明、納稅或社保繳納證明。取消商品房預銷售價格備案審核制度。取消商品住房總面積中，套型建筑面積９０平方米以下所占比重必須達到７０％以上的審批限制。

（十一）規范審批和收費。全面開展房地產開發建設管理過程中的審批程序、審批條件、相關收費的合法性審查，沒有法律、法規和政策規定依據的一律取消。各級政府和管理部門應建立開發項目審批、收費清單制度，２０１６年６月１日前向社會公布。

（十二）完善配套設施建設。各地政府要對已建成但未完成配套的住宅小區加快制定公共交通、教育、醫療衛生等配套基礎設施和公共服務設施規劃和建設計劃，２０１６年６月１日前向社會公布。力爭２－３年內完成供水、供電、供熱、燃氣、道路等配套設施建設。

（十三）加快已交付使用房屋產權辦理工作。各地政府要全面啟動已交付使用未辦理產權房屋的清理工作，制定加快房屋產權登記具體辦法，解除交易限制。

（十四）提高服務水平。住房公積金、房屋交易和產權等部門應優化辦事程序，進行流程再造，縮短辦理時限，減少辦事環節，公開辦事指南和辦事依據，實行“一站式”服務，方便群眾辦理。

四、加強土地供應調節，優化住房供應結構

（十五）合理調控土地供應規模。商品房庫存去化周期長、房價波動大、供應嚴重過剩的城市，要控制新建項目開發節奏，縮減相應商品房供地規模，直至暫停相關土地供應。擬出讓宗地紅線外圍必須完成供水、供電、供熱、燃氣、道路等市政配套設施建設，不具備條件的，一律不得出讓。統籌城鄉建設用地增減掛鉤試點項目建設，支持房地產開發企業利用庫存商品房置換農民原有住房。

（十六）優化商品房供應結構。允許企業在符合規劃的前提下，按照市場實際需求，調整住房戶型結構，避免出現結構性庫存。非商品住房庫存量大的城市，規劃部門要根據實際，降低相應規劃指標配比。

五、培育房屋租賃市場

（十七）培育住房租賃市場。采取政策性金融機構貸款支持、發行資產證券化產品、企業債券等方式，引導和鼓勵有條件的國有企業收購或長期租賃庫存商品住房，用做住房和公共租賃住房對外出租，滿足新市民、外來務工人員、新就業大學畢業生等群體市場化住房租賃和住房保障需求。引導房地產中介機構、物業服務企業發展成為以住房租賃為主營業務的專業化企業，提供市場化的住房租賃服務。鼓勵高校、科研機構通過發放住房補貼或購買、租賃商品住房方式，解決引進人才住房問題。建立住房租賃政府服務平臺，推行統一的租賃合同示范文本，為自然人和企業租賃住房提供公共服務。

（十八）支持非商品住房轉型利用。對符合條件的非商品住房，可改為“創客空間”、電商用房、教育培訓、幼兒園、養老院等用房，也可改造為酒店式公寓以及用于文化、旅游、體育產業等其他符合條件的經營性、公益類用房。鼓勵房地產開發企業采用“先租后售”“租金抵房款”等租售并舉的方式營銷。

六、完善“一城一策”政策措施，落實政府主體責任

（十九）明確目標任務，實行“一城一策”去庫存。根據各地商品房庫存規模和房地產市場實際，將全省城市分為四種類型，實行“一城一策”。一類城市為庫存規模大、需求較為旺盛的城市，包括長春市、吉林市、松原市、梅河口市、農安縣等５個城市和地區。二類城市為庫存規模大、需求不旺盛的城市，包括通化市、四平市、遼源市、公主嶺市、榆樹市、伊通縣、延吉市、琿春市等８個城市和地區。三類城市為庫存規模小、需求不旺盛的城市，包括白山市、長春市雙陽區、德惠市、永吉縣、舒蘭市、磐石市、蛟河市、輝南縣、柳河縣、通化縣、白山市江源區、臨江市、撫松縣、長白縣、扶余市、前郭縣、洮南市、通榆縣、圖們市、龍井市、和龍市、汪清縣、安圖縣等２３個城市和地區。四類城市為庫存規模小、需求較為旺盛的城市，包括白城市、長白山保護開發區、長春市九臺區、樺甸市、梨樹縣、雙遼市、東豐縣、東遼縣、集安市、靖宇縣、長嶺縣、乾安縣、鎮賚縣、大安市、敦化市等１５個城市和地區。力爭到２０１８年年底，一類城市商品住房庫存量比２０１５年年底減少２５％，二類城市和三類城市減少３０％，四類城市不設任務，應密切關注房地產市場發展，及時采取措施，保持房地產市場平穩健康發展；各地非商品住房庫存明顯減少。

（二十）落實政府主體責任。各地政府是化解房地產庫存、促進房地產市場平穩健康發展的責任主體，必須切實加強組織領導，摸清庫存和市場情況，研究制定去庫存具體實施細則并報省住房城鄉建設廳備案，爭取利用２－３年的時間，使本地區庫存處于合理水平。省級財政將對２０１６年房地產去庫存工作業績比較突出的城市給予一定額度的資金獎補。各有關部門要協同配合，加強督查指導，結合工作實際出臺相關配套政策。

吉林省人民政府辦公廳

２０１６年４月