農村的宅基地不能買賣，但是可以交易農村宅基地上的房屋，對于房屋的交易雙方有嚴格的農業戶口要求，并且還是要本村村集體的成員才能進行宅基地房屋的交易，若要改變宅基地的所有權，要求房屋過戶的同時，雙方都在場，購買方申請宅基地獲批，并且之前沒有宅基地房屋交易和退出宅基地的情況。

根據《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”農村村民一戶只能申請一處宅基地，農民宅基地使用權由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經濟組織成員的資格是聯系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。所以，農村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉，賣給非本村人的屬于無效的買賣。

農村房屋宅基地買賣合同無效怎么辦，受房價或者其他原因的影響，總有人無視法律規定，暗地里交易，擅自與他人簽訂合同購買宅基地使用權。從表面看來，購房者占了很大的便宜，但是由于買賣合同屬于無效合同，農村房屋宅基地的買賣行為不受法律的保護。因此，一旦發生糾紛則會被要求返還房屋，造成一定的經濟損失，這就啞巴吃黃連了。所以，在此建議各位想要購買農村宅基地房屋的朋友們，慎重考慮。

依據最新的政策和相關法律法規，農村的宅基地是可以買賣轉讓的，但卻不是自由的。根據相關政策法律法規，農村宅基地想要必須滿足以下條件才行：

一、轉讓必須是發生在同一村集體成員之間這個應該好理解，宅基地的產權本身是村集體的，轉讓當然必須是村集體內部成員之間相互轉讓才行。

二、宅基地轉讓人本身必須擁有兩處以上建有住宅的宅基地這條件更人性化了，宅基地轉讓的人必須確保自己轉讓了宅基地之后自己還有可以使用的宅基地，自己要留有住的房子。

三、宅基地轉讓發生時必須向村集體申報，獲得村集體批準才行宅基地產權是屬于村集體的，村集體有監管的必要，轉讓宅基地村集體當然必須同意。

四、宅基地轉讓的受讓人必須是沒有住宅和宅基地并且滿足宅基地使用權分配條件的人宅基地是村集體分配給村集體成員用以建造住宅的用地，當然不能用來干其他的事兒。

五、宅基地轉讓不能單單轉讓宅基地使用權，必須還要包括宅基地上的住宅一并轉讓這一點和宅基地的用途掛鉤，同時也確立了宅基地轉讓雙方的權屬。

根據最新的政策以及相關法律法規，農村的宅基地必須同時具備以上五個條件進行流轉。

村宅基地買賣首先要經過相關部門的審批才能進行宅基地變更登記，另外，購買方資格限制比較大，購買方一定要注意，要不然損失上幾十萬是在所難免的。本文先為你提供一個宅基地轉讓損失60萬的案例，然后再為您提供宅基地買賣3個基本原則，希望你在買賣宅基地買賣的時候多做注意，別造成個人損失。

案例：農村宅基地買賣糾紛

10年前，何先生以14000元（雙方協商）買下仲先生104?的二樓二底房屋（宅基地）。但隨著城市開發和各項惠農政策的實施，鐘先生想要將房屋通過經濟補償收回房屋，并申請新的宅基地，但何先生不遠歸還房屋，除非對方補償60萬元。由于房子已經破舊不堪，最終雙方以55000元的價格，雙方達成和解。

我國法律規定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予審批”，所以鐘先生想要重新申請宅基地是不可能被允許的。因而農村村民在進行宅基地轉手時還是要三思而后行。

農村宅基地買賣3大原則

1、農村宅基地買賣需進行權利（使用權）主體變更登記

《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民合法取得宅基地使用權的重要憑據，如果宅基地房屋通過買賣轉移宅基地使用權（使用權主體發生變化），應當依照規定進行審查、批準，完成權利主體的變更登記。

需要注意的是宅基地房屋買賣，除了要到房屋管理部門辦理產權過戶登記手續，還要進行宅基地使用權的主體變更。如果不進行宅基地使用權的變更，房屋根本就沒有發生轉移。

2、宅基地購買者的資格有限制

宅基地使用權主體應是該農業集體經濟組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規定的身份。因經濟發展、人口流動等，原使用權人不再使用宅基地，依法可以轉讓，但宅基地使用權的購買者（受讓主體），有資格限制。

宅基地使用權只可在本集體經濟組織內部自由轉讓，如果轉讓給城市居民或其他農業集體經濟組織成員，將不符合法定的條件。解決方法：轉讓時，購買者已經將戶口遷入本鄉或本村，成為本集體經濟組織內部成員。

3、轉讓后原則：“一戶一宅”

《土地管理法》明確規定，宅基地遵守“一戶一宅”的標準。雙方進行宅基地買賣是，應該滿足這個標準的限制。

如果宅基地數量超標，以后進行分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時，超過部分需歸還集體經濟組織。