安徽省物業管理條例

(2004年12月23日安徽省第十屆人民代表大會常務委員會第十三次會議通過?2009年10月23日安徽省第十一屆人民代表大會常務委員會第十四次會議修訂)

第一章　總　　則

第一條　為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據有關法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條本條例適用于本省行政區域內物業管理活動及其監督管理。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條物業管理應當遵循業主自治、專業服務與依法監管相結合的原則。

第四條　縣級以上人民政府應當鼓勵、支持物業服務行業逐步建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，促進物業服務行業發展。

第五條　省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門負責本省行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

設區的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。區人民政府應當確定一個部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

縣級以上人民政府的其他有關部門，應當依照各自的職責分工，相互配合，做好相關監督管理工作。

第六條街道辦事處、鄉鎮人民政府在縣級人民政府房地產行政主管部門指導下，具體負責組織協調本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。

居民委員會、村民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。

第七條物業管理協會應當加強行業自律，規范行業經營行為，促進物業服務企業提高服務質量和水平。

第二章　業主、業主大會及業主委員會

第八條　房屋所有權人為業主。

業主身份的確認，以房屋登記簿或者法律、行政法規規定的其他有效證明為依據。

第九條?業主除享有國務院《物業管理條例》規定的權利外，還享有以下權利：

(一)向業主委員會和物業服務企業提出建議或者質詢;

(二)推選業主代表，并享有被推選權;

(三)依法使用物業共用部位、共用設施設備的權利;

(四)要求其他業主、物業使用人停止違反共同利益的行為。

業主除履行國務院《物業管理條例》規定的義務外，還應當配合、支持物業服務企業按照管理規約、物業服務合同實施的物業管理活動。

第十條物業管理區域內全體業主組成業主大會，并選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十一條業主大會應當按照法律、法規和業主大會議事規則開展活動。

除國務院《物業管理條例》規定的職責外，業主大會還應當履行下列職責：

(一)決定物業管理區域內關系業主利益的重大事項;

(二)批準業主委員會工作規則;

(三)聽取和審查業主委員會的工作報告;

(四)改變和撤銷業主委員會不適當的決定;

(五)決定業主大會、業主委員會工作經費的相關事項。

第十二條　業主大會決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。業主大會決定其他有關共有和共同管理權利的重大事項，應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

前款規定的面積和業主人數，按照下列規定確定：

(一)專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的，按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照專有部分面積之和計算;

(二)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。業主總人數，按照兩者之和計算。

第十三條業主委員會應當按照法律、法規和業主大會的決定開展活動。

除國務院《物業管理條例》規定的職權外，經業主大會批準，業主委員會還行使下列職權：

(一)審議物業服務企業制定的物業管理區域內的管理方案、物業管理區域內配套工程和重大維修工程項目年度計劃;

(二)審議物業管理區域內物業服務費的收取標準。

業主委員會作出的決定，應當經全體成員過半數通過，并在物業管理區域內公告。

第十四條除國務院《物業管理條例》規定的義務外，業主委員會還應當履行下列義務：

(一)執行業主大會的決定，遵守業主委員會工作規則;

(二)對物業服務企業的合法經營和管理活動予以支持和配合;

(三)對物業服務企業的行為進行監督，對其不合法、不適當的行為予以制止。

第十五條　一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域的劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設、規模經營、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規定進行：

(一)新建住宅小區，包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設的，應當按照小區整體規劃設計范圍劃分為一個物業管理區域;

(二)新建住宅小區內的非住宅物業應當與住宅小區劃分為同一個物業管理區域;

(三)地理上自然連接規模較小的住宅小區，經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物業管理區域;

(四)商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業管理區域。

本條例施行前已經建成并實施物業管理的住宅物業，可以繼續作為一個獨立的物業管理區域。尚未實施物業管理的住宅小區，應當創造條件實施物業管理。

第十六條新建物業建設單位在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當按照前條規定劃分物業管理區域，向設區的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門申請劃分登記。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。

物業管理區域劃定后，確需調整的，由設區的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府聽取業主意見后作出決定，并在相關物業管理區域內公告。

第十七條　符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

(一)入住率達到50%以上的;

(二)首批物業交付滿二年，并且入住率超過30%的;

(三)首批物業交付滿三年的。

第十八條　業主籌備成立業主大會的，應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的組織協調下，由業主代表、建設單位和居民委員會或者村民委員會組成業主大會籌備組，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的1/2。前期物業服務企業應當協助業主大會籌備組做好相關工作。

符合首次業主大會會議召開條件之一，但未及時召開大會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到建設單位、前期物業服務企業或者業主書面報告之日起45日內組建業主大會籌備組。

業主大會籌備組應當自成立之日起15日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行公告。

首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。

第十九條業主大會籌備組履行下列職責：

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

(二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;

(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(四)提出首屆業主委員會委員選舉辦法、候選人條件和名單;

(五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

對前款規定的內容，業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前，在物業管理區域內公告，并將公告時間、地點書面通知全體業主。業主對業主身份、投票權數和管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案等提出異議的，業主大會籌備組應當予以復核或者修改，并告知異議人。

業主大會籌備組應當自組成之日起90日內組織召開首次業主大會會議。

第二十條　首次業主大會會議一般應當制定管理規約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會，批準業主委員會工作規則等。

業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主委托代理人參加業主大會會議的，應當出具委托書。

第二十一條物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

業主代表參加業主大會會議前，應當就業主大會會議討論的事項書面征求其代表的業主意見;對需業主投票表決的，業主贊同、反對或者棄權的具體意見應當經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。

第二十二條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

(一)有20%以上業主提議的;

(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

業主委員會未按照上述規定及時組織召開業主大會臨時會議的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促或者組織召開業主大會臨時會議。

第二十三條　業主委員會應當在業主大會會議召開15日前通知全體業主，并將業主大會會議討論的事項在物業管理區域內公告。

第二十四條　管理規約應當包括以下內容：

(一)物業的名稱、地點、面積及戶數;

(二)業主大會的召集程序及決定物業管理區域內重大事項的方式;

(三)公共場所及共用設施設備狀況;

(四)業主使用其物業和物業管理區域內公共場所及共用設施設備的權益;

(五)業主參與物業管理的權利;

(六)業主對業主委員會及物業服務企業的監督權;

(七)物業的使用、裝飾裝修、維護和管理;

(八)業主在本物業管理區域內應當遵守的行為準則;

(九)違反管理規約的責任;

(十)其他有關事項。

第二十五條　業主大會議事規則應當就以下事項作出約定：

(一)業主大會的議事方式;

(二)業主大會的表決程序;

(三)業主委員會的組成和委員任期;

(四)其他有關事項。

第二十六條管理規約、業主大會議事規則自業主大會通過之日起生效，并由業主委員會在物業管理區域內公告。

第二十七條　業主大會、業主委員會作出的決定，管理規約、業主大會議事規則應當符合法律、法規的規定，對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，縣級人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業主。

業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

第二十八條　業主委員會委員應當符合下列條件：

(一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;

(二)遵守業主大會的決定、管理規約、業主大會議事規則，模范履行業主義務;

(三)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔;

(四)具有一定的組織協調能力和必要的工作時間。

第二十九條　業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生主任1人、副主任1至2人。經業主大會同意，業主委員會可以聘請執行秘書，負責處理業主委員會日常事務。

業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會會議的決定、管理規約、業主大會議事規則以及業主委員會組成人員名單等材料報縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，并書面告知相關居民委員會、村民委員會。

前款規定的備案事項發生變更的，業主委員會應當在30日內書面告知縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府及所在地的居民委員會、村民委員會。

第三十條　業主委員會任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。業主委員會任期屆滿60日前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促或者組織其換屆。

業主委員會任期屆滿后，應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。

第三十一條　業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止，并以書面形式在物業管理區域內公告：

(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

(二)無故缺席業主委員會會議連續3次以上的;

(三)因身體健康等原因喪失履行職責能力的;

(四)因犯罪正在受刑事追究的;

(五)以書面形式向業主大會提出辭職的;

(六)拒不履行業主義務的;

(七)收受物業服務企業或者利害關系業主提供的不當利益或者報酬的;

(八)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要增減或者調整業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

第三十二條　業主大會、業主委員會開展工作的經費，以及業主委員會委員的補貼和執行秘書的酬金，其籌集、管理和使用辦法由業主大會確定。

前款規定的費用的籌集和使用情況，業主委員會應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的監督。