在總結試點經驗的基礎上，2017年我國將深入推進宅基地制度改革，尤其是在宅基地流轉方面將有較大的突破。

1、征地要評估社會穩定風險

試點明確4大任務;建立農村集體經營性建設用地入市制度

國土資源部部長、國家土地總督察姜大明表示：

一是完善土地征收制度。針對征地范圍過大、程序不夠規范、被征地農民保障機制不完善等問題，要縮小土地征收范圍，探索制定土地征收目錄，嚴格界定公共利益用地范圍;規范土地征收程序，建立社會穩定風險評估制度，健全矛盾糾紛調處機制，全面公開土地征收信息;完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。

二是建立農村集體經營性建設用地入市制度。針對農村集體經營性建設用地權能不完整，不能同等入市、同權同價和交易規則亟待健全等問題，要完善農村集體經營性建設用地產權制度，賦予農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股權能;明確農村集體經營性建設用地入市范圍和途徑;建立健全市場交易規則和服務監管制度。

三是改革完善農村宅基地制度。針對農戶宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢等問題，要完善宅基地權益保障和取得方式，探索農民住房保障在不同區域戶有所居的多種實現形式;對因歷史原因形成超標準占用宅基地和一戶多宅等情況，探索實行有償使用;探索進城落戶農民在本集體經濟組織內部自愿有償退出或轉讓宅基地;改革宅基地審批制度，發揮村民自治組織的民主管理作用。

四是建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。針對土地增值收益分配機制不健全，兼顧國家、集體、個人之間利益不夠等問題，要建立健全土地增值收益在國家與集體之間、集體經濟組織內部的分配辦法和相關制度安排。

2、非試點地區不要擅自行動

試點嚴格限制在經法律授權的縣(市)開展，確保風險可控

姜大明表示，改革試點的要求，一是堅持小范圍試點。統籌東、中、西部和東北地區，兼顧不同發展階段和模式，主要在新型城鎮化綜合試點和農村改革試驗區中安排，選擇若干有基礎、有條件的縣或縣級市開展。二是堅持依法改革。試點涉及突破相關法律條款，需要由國務院提請全國人大常委會授權，允許試點地區在試點期間暫停執行相關法律條款。三是堅持封閉運行。試點嚴格限制在經法律授權的縣(市)開展，非試點地區不要盲目攀比，擅自行動，確保試點封閉運行，風險可控。

宅基地可以有償退出或者轉讓，能夠讓進城農民免去后顧之憂，亦讓大量閑置宅基地獲得“解放”，還給農村新一輪發展拓展土地資源調整空間，可謂一石三鳥之舉。要把好事辦好，務必兼顧各方利益，尤其是要因地制宜制定合理補償標準，保證轉讓宅基地農民利益不受損，實現買、賣與村集體多方共贏。

具體而言，改革在實現形式上將類似于去年啟動的農村承包土地“三權”分置改革，重點是在充分保障農戶宅基地用益物權、防止外部資本侵占控制的前提下，落實宅基地集體所有權，維護農戶依法取得的宅基地占有和使用權。與此同時，要探索農村集體組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農房及宅基地，增加農民財產性收入。此外，還要探索進城落戶農民自愿退出宅基地，并允許地方多渠道籌集資金，用于村集體對這部分農民的補償。

到目前為止，宅基地制度改革試點已經啟動了兩年多的時間。據了解，其核心是保障和豐富宅基地用益物權，構建完整的農村集體土地產權制度。去年11月27日，中共中央國務院發布的《關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》(下稱《意見》)再度明確提出，健全增加城鄉居民財產性收入的各項制度。其中就特別提到了從實際出發，因地制宜，落實宅基地的用益物權，賦予農民更多財產權利，增加農民財產收益。

據國土資源部有關人士此前介紹，這輪改革的亮點之一，就是按照所有權產權關系，在集體經濟組織內部探索宅基地的有條件有償使用和自愿有償退出的機制，同時還要穩妥審慎地推進農民住房財產權抵押擔保等。

中國農業大學農民問題研究所所長朱啟臻告訴記者，宅基地是農民一個重要的財產，由于農村的空殼化，很多宅基地得不到利用，房倒屋塌，滿院蒿草，確實是資源的浪費。通過出租流轉等方式，能把資源利用起來，將它盤活，對于增加農民收入，繁榮鄉村，都是很有意義的。

中國人民大學農業與農村發展學院副院長鄭風田也表示，從農村發展的角度來講，宅基地過去沒有市場屬性，是“沉睡的資產”，農民擁有宅基地，人卻在城市里打工，農民擁有巨大的資產卻帶不來任何的財產收益。這一塊“堅冰”，其實不論是政府還是基層百姓，都希望能夠打破，這也是目前農村最需要盤活的一份資產。

“不過這一步改革探索還是要小心，首先宅基地集體所有權是不能變的，但是使用權可以進行租賃，甚至占有權也可以有償退出。”鄭風田表示，無論是城市房地產還是農村宅基地流轉都要保證房屋的居住屬性，要出臺政策防止炒作。農村因為過去沒有這個市場，放開宅基地，就需要防止囤積土地，炒作土地。

朱啟臻也表示，宅基地過去政策管制非常嚴格，應該給農民流轉的自由，但要注意不要以盤活宅基地為由來剝奪農民利益。

中國社會科學院農村發展研究所研究員李國祥告訴記者，完善農民宅基地管理制度，推動農民住房市場化改革，是解決“三農”問題的重要舉措，需要把握好制度相容、農民意愿和政府作為之間關系，千萬不能強制農民無償放棄農村住房，更不能讓沒有條件融入城鎮的農民失去農村宅基地。

實際上，全國多個地區已經開始對農民自愿有償退出農村宅基地進行探索。四川省成都市去年下半年就決定在2017年年底前在全市范圍內全面推開農戶宅基地使用權退出機制，2020年底前要形成改革成果。在成都市三道堰鎮青杠樹村，為了鼓勵農戶積極騰退多余宅基地、宅基地面積較少的農戶積極參與新村建設，村里以人均140平方米為平衡點，不足部分按每平方米30元的價格，向村集體資產管理公司交錢補足面積;超出部分，村集體資產管理公司予以收回，并按每平方米60元的價格補償農戶。

專家分析表示，目前宅基地退出的試點中，還存在很多問題。首先就是現行農村宅基地管理存在法律和制度障礙。由于當前禁止農村宅基地使用權有償流轉，同時對農村宅基地實行嚴格管理，因此，盡管各地區在農村宅基地退出試點中取得了成效，但是難以實現大的突破與創新。受政策法規的限制，宅基地使用權有償流轉成了缺少法律支撐的空架子，市場機制也難以進入農村宅基地退出系統中，政府主導下的宅基地退出機制難以實現資源的優化配置。此外，增減掛鉤使得試點規模受限、操作困難，資金鏈條薄弱導致補償資金來源不穩定，宅基地退出過程中農戶該如何與政府實現“雙贏”等，都是未來宅基地退出政策要研究的重點。