在許昌市中心城區國有土地上同樣一套棚戶區房屋，如果在民事協商階段簽訂房屋征收補償協議，最高可得征收補償折合每平方米7000多元；如果拒絕簽訂補償協議、政府被迫啟動行政強制征收法定程序，則只能獲得最高每平方米4000元的補償。=

原來，我市中心城區國有土地上房屋征收過程中，多年來存在著征收補償政策不統一、補償標準偏低、停產停業損失補償不足等突出問題。為此，今年我市研究出臺了新的《許昌市中心城區國有土地上房屋征收補償實施細則》（簡稱“新《細則》”），與2013年出臺的《許昌市國有土地上房屋征收與補償實施細則》（簡稱“老《細則》”）等房屋征收配套政策相比，新《細則》更加注重依法征收，更加體現以人為本，更加注重維護群眾利益。

7000多元與4000元的由來

我們以市民張某為例，解析新《細則》對被征收人的影響。

張某在市區某棚戶區居住，生活環境臟亂，在棚改中被征收房屋面積是100平方米。如果張某在民事協商階段簽訂房屋征收補償協議，選擇貨幣補償，被征收房屋價值的貨幣補償金額為100×6000=600000元（假定周邊商品房的均價為6000元/平方米），另有自行安置獎勵費為6萬元，提前搬遷獎勵費為1萬元，裝飾裝修費為4萬元（假定張某選擇裝飾裝修費一次性包干）。以上費用，張某可以得到房屋貨幣補償費折合每平方米7100元。同時，另有搬遷補助費2000元，臨時安置補助費按三個月一次性計發4500元。

如果整個項目所有被征收人實現整體提前搬遷，張某還能得到不超過8萬元的整體提前搬遷獎勵費。如果張某選擇產權調換方式，將無償得到100×1.2=120平方米的產權調換房（假定選擇產權調換房為高層）。

但是，如果張某在民事協商階段拒絕簽訂房屋征收補償協議，政府被迫啟動行政強制征收房屋的法定程序，張某房屋的價值將由房地產價格評估機構參照周邊類似房屋的交易價格確定，經房地產價格評估機構初步評估，中心城區棚戶區周邊類似房屋的交易價格為每平方米3500元至4000元不等，張某能得到的法定房屋征收補償最高僅為40萬元，另有按評估確定的裝飾裝修費以及按標準發放的搬遷補助費和臨時安置補助費，但不再有提前搬遷獎勵費。同時，一旦啟動行政強制征收房屋的法定程序，不僅將影響棚戶區改造項目推進，損害公共利益，煩瑣的訴訟程序也會使當事人身心疲憊。

適當提高補償標準及產權調換比例

房屋征收補償標準在項目征收過程中是群眾與社會最為關注的焦點。針對這一問題，市住建局開展深入調研，借鑒外地經驗，牽頭制定了新《細則》。其中適當提高了房屋征收補償標準及產權調換比例，讓被征收人得到更多實惠。

市住建局有關負責人介紹，近年來，隨著商品房價格的上漲，以及帶電梯的小高層、高層建筑的普及，原來房屋征收時，對被征收房屋價值的補償，根據被征收房屋的類似房地產價格評估確定，選擇產權調換的按1∶1的比例置換安置房。現實中，由于類似房地產價格等同于二手房交易價格，遠遠低于新建商品房價格，補償款不足以購買新建普通商品房。1∶1置換安置房時，由于帶電梯的小高層、高層建筑公攤面積較大，實際室內面積縮小15%左右。

為此，在新《細則》中，適當提高被征收房屋補償標準??在協商期限內簽訂房屋征收補償協議的，被征收房屋的補償標準按照被征收房屋改建（就近）地段新建普通商品住房的均價確定，如曹魏古城范圍內，被征收房屋的價值如果按類似房地產價值進行評估，大多為3500元至4000元每平方米，但改建（就近）地段新建普通商品住房的銷售均價為6000元每平方米，在補償時，即以6000元每平方米進行貨幣補償。

適當提高產權調換的比例??考慮到老城區被征收房屋屬于多層結構，公攤面積系數較低，而新建房屋多為小高層、高層住宅樓，房屋公攤面積系數較高，進行產權調換后住宅實際居住使用面積明顯減少。為此，我市明確多層房屋調換高層房屋時的調換比例為1∶1.2，體現了力求房屋受到損失的價值與安置房屋的價值相等的精神。

多種獎勵補助更體現以人為本

新《細則》中，堅持民事協商補償與政府強制征收相結合。在規定的簽訂征收補償協議期限內，可以以民事協商方式簽訂征遷補償協議，實現“舊房換新房、小房換大房”；在簽約期限內達不成征收補償協議的，依法實施房屋征收補償，被征收人不再享受協商階段的補償、獎勵政策。

統一市中心城區內房屋征收補償的標準。新《細則》規定，市住建部門負責全市國有土地上房屋征收補償工作的監督指導，市本級內屬地政府制訂的征收補償方案應當報送市住建部門審核備案后方能實施。對擅自提高或降低房屋征收補償標準、獎勵標準，以及未按時將房屋征收補償方案報送市住建部門審核備案的，追究相關人員責任。

建立了最低面積補償保障制度。新《細則》規定：“被征收人只有一套（間）住宅房屋，且總建筑面積低于50平方米的，房屋征收部門應當按照最低保障面積50平方米的標準，給予產權調換或貨幣補償。”這有利于消除社會弱勢群體的后顧之憂。

建立健全征收獎勵與補助制度。在實際征收中，被征收人家庭存在生活困難或直系親屬身患重病等情況的，可根據實際情況，一次性給予最高不超過6000元的搬遷補助費。對在協商期限內簽訂征收補償協議，每戶按照被征收房屋合法建筑面積給以100元/平方米的獎勵，選擇貨幣補償方式的，給予被征收房屋價值10%的自行安置獎勵費。新《細則》中還設立了“整體搬遷獎勵”，“整體提前搬遷的，每戶給予不超過80000元的獎勵費”。

明確了停產停業損失補償及裝飾裝修補償原則。停產停業損失補償方面，老《細則》中規定：“停產停業損失補償標準，以被征收人的月平均利潤值確定。月平均利潤值依據被征收人提供的近3年納稅證明為依據確定，不足3年的以全部生產經營期間納稅證明為依據推算確定”。但在實際操作中，征收涉及的商鋪月均營業額絕大部分低于3萬元，根據有關規定可以免征稅款，商鋪由于無法提供相關憑證導致評估工作缺少依據。為此，新《細則》中明確規定：“被征收人選擇貨幣補償，且在協商期限內簽訂征收補償協議的，可以參照房屋價值的6%一次性給予停產停業損失補償費。選擇產權調換的，在協商期限屆滿前簽訂征收補償協議的，根據產權調換房屋交付期限，每月按房屋評估價值的5‰支付停產停業損失補償費。”

需要說明的是，新《細則》施行前已開始實施的項目，按原有政策規定執行