根據國家統一部署, 5月1日后二手房交易納入營改增試點范圍,這次政策調整可能影響到您的利益,何時到稅務機關辦理納稅更合算,讓稅務機關幫您算算賬。
一、稅率和計稅公式保持不變。根據《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定,銷售二手房的增值稅按照簡易計稅方式,以征收率5%計算應納稅額,與原來二手房交易營業稅稅率5%相比保持一致。二手房交易涉及契稅、土地增值稅、個人所得稅、印花稅稅種的稅率和計稅公式保持不變。
二、營業稅改征增值稅后,二手房交易的稅負總體會下降。根據《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)以及相關規定,營改增后二手房交易涉及的增值稅、契稅、土地增值稅、個人所得稅、印花稅計稅依據均為不含增值稅價格。不含稅價格=含稅合同價格÷(1+5%),其中5%為二手房交易增值稅征收率。如以一套成交價格100萬元的房子為例,營改增前應繳納的營業稅=100萬×5%=5萬元,營改增后應繳納的增值稅=100萬÷(1+5%)×5%=4.76萬元,繳納的稅款減少了約2400元;營改增前應繳納的契稅=100萬×3%=3萬元,營改增后應繳納的契稅=100萬÷(1+5%)×3%=2.86萬元,繳納的稅款減少了約1400元。營改增后,二手房交易的雙方均受益。
稅費科目 | 征收對象 | 計算公式 |
契稅 | 買房 | 普通住宅 成交金額 1% 非普通住宅 成交金額3% |
印花稅 | 雙方全部減免 | |
土地增值稅 | 暫免征收 | |
營業稅 | 賣方 | 普通住宅 2年以上:免征收 2年以內:總房價÷(1+5%)×5% 非普通住宅 2年以上:(出售價格-購入價格)×5.6% 2年以內:出售價格×5.6% |
個人所得稅 | 賣方 | 據實征收:(成交價全額-房產原值-合理費用)×20% 不能提供完整準確房屋原值憑證 成交金額2% |
貸款首付 | 在湛江買二手房,無論公積金或者商業貸款,第一套首付最低4成,第二套最低6成,第三套房以上不能貸款。 | |
商業貸款利率 | 首次置業按基準利率,二套房利率上浮10% | |
公積金貸款利率 | 首次置業按基準利率,二套房利率上浮10% |
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