3月30日下午4點58分，中國人民銀行 、住建部、銀監會聯合發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，將二套房最低首付比例調整為不低于40%。之前，誰也沒想到政府會用如此大的力度刺激樓市。僅僅10分鐘之后，財政部和國家稅務總局又聯合發布消息 ，稱從3月31日起，個人住房轉讓免征營業稅的期限由購房超過5年(含5年)下調為超過2年(含2年)。

具體內容如下：

央行、住建部、銀監會三部委發布的通知規定 ，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%;擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。而此前，二套房貸款執行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

財政部、國家稅務總局這次的新政規定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

大家都知道，從2013年末起，中國房地產市場日顯疲態，全國各大中小城市樓市價格漸次回落，成交量萎縮，房地產存量大增。市場也普遍預期，的房地產調控政策會放松，但3月30日的這項政策力度，遠超市場預期，對已經顯現疲態一年多的樓市而言，是一劑強心針。市場普遍稱此新政為“3.30新政”。

新政頒布當晚，不僅房地產中介機構延長營業 ，房地產開發企業高管們也點燈夜戰，積極應對。次日，地產股亦全線飄紅。部分直接受益的新房產項目售樓處被購房人擠爆，二手房市場上部分業主甚至開始提價。

據我愛我家統計，全國12個城市近1600家門店和全國統一呼叫中心第二天的咨詢量有10%左右的增加，新增房源掛牌量、新增買房客戶登記量、交易量、成交均價均未有明顯變化。鏈家地產的數據則表明，新政出臺后首日，簽約成交客戶增多，其中主要為之前已經看好房子的剛需客戶，實際成交價格保持平穩;部分區域2到5年房源增多，且這部分房源業主報價有一定的上漲，但漲幅不大，一般在5%以內 。

“3.30”房產新政簡析

3月30日，房地產行業迎來兩大新政，一是央行、住建部和銀監會聯合發布的《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》(以下簡稱“《貸款通知》”)，二是財政部、稅務總局下發的《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(以下簡稱“《營業稅通知》”)。此次新政從首付和稅收兩方面為樓市松綁，與今年《政府工作報告》中“支持居民自住和改善性住房需求”相呼應。作為一名剛需購房者，筆者在此次政策分析中感覺到前所未有的快感，但同時作為一名理性的房地產律師，筆者內心的狂喜又隨著思考的深入被逐漸澆滅。

有人樂觀預測未來房地產政策將更加值得期待，有人悲觀成性，再加上利益使然，認為政策不會持續松綁。筆者認為，此舉僅是政府逐步出臺救市政策的試水，本文將對“3.30” 新政的相關內容進行分析。

一、首付下調之政策分析

(一)政策內容

此次《貸款通知》從三個方面放開購房首付比例限制：二套房商業貸款首付比例下調、首套房公積金貸款首付比例降低、二套房公積金貸款放開。首付比例下調意味著購房人從銀行及公積金貸款機構獲得的最高貸款比例將提升，但各購房人能否獲得最高貸款比例應視銀行和公積金貸款機構政策而定，不宜盲目樂觀。

1、二套房商業貸款首付比例下調：

此次《貸款通知》出臺前，二套房商業貸款首付比例為不低于60%，上海、廣州為70%;《貸款通知》出臺后，對擁有一套住房且相應房貸未結清的居民家庭，改善性自住房最低首付款比例調整為不低于40%。

2、首套房公積金貸款首付比例降低：

此次《貸款通知》出臺前，首套普通自住房公積金貸款90平方米以下的，最低首付款比例為20%;90平方米以上的，最低首付款比例為30%;《貸款通知》出臺后，首套普通自住房公積金貸款不再區分面積，統一調整為最低首付款比例20%。

3、二套房公積金貸款放開：

此次《貸款通知》出臺前，二套房購房者申請公積金貸款，首付款比例不得低于60%，貸款利率在同檔次基準利率的1.1倍;《貸款通知》出臺后，二套房購房者申請公積金貸款，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房的，最低首付款比例為30%。

(二)如何認定二套房

有人將二套房狹義理解為一人名下同時登記有兩套房產，但實踐中，二套房由銀行或公積金貸款機構來認定，從減少貸款風險的角度考慮，廣義解釋更貼近現實。以下為銀行或公積金貸款機構認定二套房的七種情況：

1、父母名下有住房，以未成年子女名義再購房;

2、個人名下貸款購買住房，結清出售后再貸款購房;

3、首次購房使用商業貸款，再次購房使用公積金貸款;

4、未成年時名下有房產，成年后再貸款購房;

5、個人名下有全款購買的住房，再貸款購房;

6、婚前一方曾貸款購房，婚后以另一方名義申請貸款購房，但兩人戶口沒有在一起;

7、婚后雙方共同貸款購房，離異后一方再申請貸款購房。

(三)首付下調之意義

對大多數購房者而言，貸款購房本身屬于超前消費。單純從首付比例下調來看，這僅使購房人在原超前消費的基礎上又超前消費了若干年。以100萬房貸款20年為例，如果購房人采用等額本息的還款方式，首付六成，則貸款40萬元，應支付銀行利息為28.225萬元，月供2842.7元;《營業稅通知》出臺后，如果選擇首付四成，則需貸款60萬元，應支付銀行利息為42.337萬元，月供4264.01元。

由上可知，以100萬房貸款20年為例，首付降低20萬元，購房人應支付銀行的利息多了約14萬元，月供多了約1400元。首付比例降低，若銀行及公積金貸款利率保持當前水平不變，于購房者而言仍然“壓力山大”，靠此舉以緩和住房壓力，無異于杯水車薪。

二、二套房營業稅之政策分析

(一)“新舊”博弈

根據此次《營業稅通知》，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

與其說本次《營業稅通知》屬于新政，不如說是舊政改造。財政部、稅務總局早在2009年1月1日出臺的(財稅[2008]174號)《關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》即規定，“個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。”

之后，(財稅[2011]12號文)《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》出臺，財稅[2008]174號文被廢止。自2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售，全額征收營業稅。個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售，免征營業稅。

此次《營業稅通知》與財稅[2008]174號文的區別在于，個人購買不足2年的普通住房對外銷售的，在2009年1月1日至12月31日期間，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅，本次《營業稅通知》出臺后，不區分普通住房和非普通住房，均全額征收營業稅。

(二)普通住房與非普通住房

根據建設部、發改委、財政部、國土部、央行、稅務總局、銀監會聯合發布的(國辦發[2005]26號文)《關于做好穩定住房價格工作的意見》，普通住房應同時滿足以下三個條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在120平方米以下;實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。

根據上述國家標準，北京市出臺相關地方性標準。根據10月8日起施行的北京市住建委、財政局、地稅局聯合發布的《關于公布本市各區域享受優惠政策普通住房平均交易價格的通知》規定，認定普通住房的標準為：五環內單價在每平方米39600元以內，總價468萬元以內;五環到六環為單價每平方米31680元以內，總價在374萬元以內;六環之外的單價為每平方米23760元以內，總價在281萬元以內。單價、總價兩個標準符合其一即可。

除上述普通住房外，其他住房均為非普通住房。

(三)二手房營業稅變化之意義

雖然，根據《營業稅暫行條例》規定，二套房的賣房者應為營業稅的納稅人，但由于我國房地產市場一直處于供不應求狀態，弱勢購房者實際上承受了房屋交易營業稅。

《營業稅通知》出臺后，個人轉讓滿2年的二手普通住房，營業稅為0;個人轉讓滿2年的二手非普通住房，營業稅為銷售收入減去購買房屋的價款后的差額乘以5.5%;個人轉讓不滿2年的住房，營業稅為房管局評估價乘以5.5%。

筆者此前在看房過程中，發現二手房賣房者曾倚仗房屋的“滿五”性質而坐地起價，而此次新政出臺后，滿二房源可能遍地開花，甚至與滿五房源相比具有小區環境更好、樓棟外觀更新、布局更合理等優勢，二手房市場虛抬房價可能會受到相應遏制。

我們常說，市場調節是“無形的手”，政府干預是“有形的手”，“有形的手”不應過度干預“無形的手”。但房地產領域具有政策多、變化快等特征，從不缺乏“有形的手”干預。筆者認為，此次二手房營業稅政策的修改體現了“有形的手”逐步隱退的趨勢，與首付比例降低的政策相比，更具有現實意義。