記得有位哲學家說過，“未來是不確定的，你不知道自己哪天會發財”。

基于此，我們可以理直氣壯地告訴大家，所有的預測都是娛樂行為，各位不必當真。

以下是對北京樓市的嚴肅分析：

1）今年的北京房價走勢

今年北京的市場從2月份開始上漲，隨后觸發市場行情，上漲速度加快。在3月17號，北京市出臺了非常嚴厲的限購限貸政策。政策之后，市場慣性下，四月份的成交價也不算低。

到了五六月份，政策的藥效開始真正發威，市場跌入低谷，成交量與成交價都很低。

七八九月份，市場開始逐漸恢復，成交量從低谷開始逐月上升，但成交價一直在降。市場整體處于低迷狀態。

十月份的網簽量比九月份低，但市場熱度還是緩慢上升趨勢。

以上是今年市場的宏觀面，供各位參考。

2）北京樓市的供需關系

我們知道，去年北京的房價漲幅較大。在2016年9月30號出臺了一次限購政策，限購前后的變化是：

首套房普通住宅，首付由30%增加到35%

首套房非普通住宅，首付由30%增加到40%

二套房普通住宅，首付由40%增加到50%

二套房非普通住宅，首付由40%增加到70%

這個政策對于非普通住宅的限制比較厲害，特別是二套房。

對于買二套房的朋友來說，這個限購政策有一定殺傷力。（當然，很多人可以通過lh來規避這個政策）

但是，去年的930政策并不限貸，很多人賣掉現有房子再換房就是首套，所以對于換房人群來說，雖然有影響，但影響沒那么大。

整體來說，去年的930政策一方面是一定程度上（小幅）提高了購房成本，影響不是特別大；另一方面是提高了北京的lh率。

政策后，北京的市場有一個多月的冷靜期。到了年底，市場熱度又開始恢復。（限不住）

到了2017年2月份，市場又有了一波大行情。

從市場的表現來看，北京樓市的供需關系極度緊張。

從2016年的北京房價暴漲說起……

這篇文章里解釋了北京供需關系的原因，這篇就不重復了。

3）市場的自我調節

我們把問題拆得更細一些。

當限購限貸政策出臺后，市場的整體走勢肯定是先下行，然后保持平穩，然后回升。（如果沒有緊張的供需關系，這個走勢未必成立）

市場下行第一個階段是成交量跟房價全部大幅下跌，市場進入谷底。比如說，五六月份北京市場上會有很多大筍盤出現，恐慌拋售者較多，這個階段的成交價是最低的（非筍不成交），而且按揭或抵押利率也比較低。

隨后市場進入第二個階段，市場中買房人與賣房人的心態逐漸平穩，價格開始較之前的谷底有了回升。

這時，下跌最快的區域就是所謂的熱點區域，比如東西城。原因就是，這些熱點區域領漲，市場熱度高的時候，成交價會有極大的溢價，這部分溢價就是為市場情緒買的單。當限購限貸之后，市場預期趨于平穩，前期的溢價肯定要回歸正常。整體上看，就是下跌速度更快。

而偏遠地段的非熱點區域，價格很堅挺。我們知道，非熱點區域的業主賣房子，極大的概率是要往熱點區域換房，既然熱點區域下跌速度這么快，那業主往往是不急于賣房的（掛牌價往往不調整）。

“買漲不漲跌”

而買房者往往是剛需，剛需如果著急，那反應在成交價上就是這些區域的價格比較堅挺。（但成交量非常低）

第三個階段，市場整體的成交量回升，也就是現階段的北京市場。在這個階段，北京的熱點區域成交量回升較為明顯，價格逐漸趨于堅挺，溢價空間縮小。

而非熱點區域，價格下跌較為明顯。

原因在于，非熱點區域的很多業主打算換到熱點區域，看到熱點區域回暖，會急著將手上的房子出手，而市場的成交情況又不是特別樂觀，所以會傾向于降價出售。如果市里看好房子，往往還會選擇先買后賣的策略。

比如下圖：

（常哥手里一大堆筍盤待售）

第四個階段，剛需結束觀望，開始入場，整體市場回暖。

很多人總喜歡提所謂市場筑底，微觀上看北京市場是完全分區域的，其自身有一個市場情緒的傳導，這個過程會有一個時間差。所以說，所謂的筑底必須要有區域劃分，看“整體市場”對于買房賣房來說，沒有意義。

有一個詞叫：剛需聯動。剛需入場，一套房帶動五套房交易。市場的整體熱度會因為大量剛需的入場而徹底恢復。

這時，市場就完成了自我調整。

關心北京樓市的朋友都知道，北京的房價一直在限購中成長。每當有新的政策出臺，樓市都會經歷以上的調整期。

只要調整好了節奏，就開始平穩回升。

3）明年房價走勢

房價上漲要分為兩層看，一層是現有局限條件下，隨供需關系而進行的上漲，沒有貨幣因素。

這種房價上漲往往體現得比較溫和，但漲幅不能確定。

因為市場真實的供需關系往往都是事后來判斷。

另一層是加入貨幣因素的上漲。需要提示一點，貨幣因素一定是為供需關系助力的，單純靠貨幣上漲，往往不牢固，容易有所謂泡沫。在供需關系緊張的城市，一旦加入貨幣因素，這時往往會引發所謂的大“---”（你們懂就行）。

由于貨幣緊縮期尚未結束，所以明年的市場情況肯定是鎖定在第一層邏輯里。（平穩上漲）

至于能不能大“---”，那還要看明年的銀行政策。