2023年太原房價新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.1%；二手住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。

一、太原房價均價情況

2023年01月房價 9706元/㎡ 0.16%↓

2022年12月房價 9722元/㎡ 0.53%↓ 

2022年11月房價 9774元/㎡ 1.06%↓ 

2022年10月房價 9880元/㎡ 0.48%↓ 

2022年09月房價 9928元/㎡ 0.36%↓ 

2022年08月房價 9964元/㎡ 0.21%↓ 

2022年07月房價 9986元/㎡ 0.39%↓

二、太原房價相關新聞

01 | 太原跌破萬元

前兩天寫了南昌樓市，當下的南昌現狀是，近一半區域房價跌破了萬元。

在中部，與南昌作為難兄難弟的兄弟省會太原，最新傳來消息，整體均價跌破了萬元。

根據貝殼找房披露，當下太原的二手房均價為9769元/平方米，較上年同期下跌了8.35%，環比上月下跌了0.7%。

從走勢可以看到，早在2022年年中太原的均價就跌落至萬元以下，房價一路下跌，直到現在跌勢依舊沒有收住。

細細回顧太原樓市，這個中部墊底省會城市的房價已經跌了好幾年了。

這座城市從2016年在上漲的大浪潮中跟漲，由8000元/平米開始起步，2017年突破萬元大關，2018年繼續上揚，連續突破1.3萬元/平米，站在歷史頂峰。

此后房價轉向一路下行。2021年太原房價已經跌至萬元關口。進入2022年，在全國樓市整體進入調整模式的背景下，太原房價繼續下行，最終跌穿了萬元大關。

根據國家統計局披露的數據顯示，11月份太原二手房均價較2020年下跌了9.1%，是70個大中城市中40個相較于2020年房價下跌的城市之一，跌幅位居第9位，位居省會第二位，僅次于哈爾濱。

02 | 太原樓市成也棚改敗也棚改

太原這座城市，古代歷史中，地位非常高，太原李家締造了大唐王朝。進入現代，太原也曾輝煌過。

從太原經濟角度來看，這座城市成也煤炭，敗也煤炭。

在煤炭產業最輝煌的時候，山西和太原都曾無比風光。數據顯示，1984年，太原的GDP為59.7億元，位居中部第三，僅次于武漢和鄭州。當時的南昌，也高于合肥。

太原的式微，其實就是最近十年的事情。

在2008全球金融風暴以及2010年之后的產能收縮，煤炭價格大跌，讓山西失速。

數據顯示，2012年國內39家煤炭上市公司盈利能力明顯下降，利潤總額和凈利潤均創5年最低，33家凈利潤增長率為負值，占全部煤炭上市公司的85%。

而作為以煤炭以及煤炭的衍生產業（煤焦、電力、冶金、化工和建材）為支柱產業的太原，自然受影響不小。

太原先后被南昌、合肥超越。不過，如今的太原，已然覺悟，正在大力發展新興制造業，走在了快速產業轉型的路上，最近兩年也有不少收獲。

最近兩三年太原經濟發展勢頭迅猛，一方面受大宗商品價格上漲，傳統的煤炭產業有所振興。

根據太原統計局披露的數據顯示，前10個月，煤炭開采和洗選業增加值占全市規模以上工業增加值的比重為27.6%；增長7.7%，比前三季度（6.8%）加快0.9個百分點，拉動規模以上工業增加值增長1.8個百分點。

同時多年的產業轉型，戰略型新興產業也開始助力經濟發展。

前10個月，工業戰略性新興產業增加值占全市規模以上工業增加值的比重為30.9%；增長13.8%，對全市規模以上工業增加值增長的貢獻率達到45.6%，拉動全市規模以上工業增加值增長3.9個百分點。其中，新一代信息技術產業增加值增長0.7%；新材料產業增加值增長5.0%；高端裝備制造業增加值增長19.8%；節能環保產業增加值增長61.3%；生物產業增加值增長35.3%；新能源汽車產業增加值增長78.4%。

2022年前三季度，太原GDP增速為3.6%，增速位居42個主要城市第12位。而山西省三季度增速則位居全國第一。

當然，由于基數低，太原的追趕之路才剛剛開始，往后仍是萬里征程。

對于太原的樓市，則成也棚改，敗也棚改。

去庫存號召下，2016年，太原發布《關于做好棚戶區改造貨幣化安置工作的實施意見》，全速開啟了貨幣棚改模式。不光太原，整個山西都按下了貨幣棚改的快進鍵。

公開資料顯示，2017年山西全省商品房待售面積消化周期保持在10個月左右，可售面積消化周期控制在18個月以內。

2017年年初，山西省住建廳再次明確，2017年山西要打通去庫存與棚戶區改造之間的通道，積極推行棚改貨幣化安置。可售面積消化周期大于36個月的市、縣，棚改貨幣化安置比例不低于80%，可售面積消化周期在18個到36個月之間的市、縣不低于60%，其他市、縣原則上不低于50%。

在這種背景下，太原房價從2016年的8000元/平方米左右一路狂飆至2018年的1.3萬元/平方米左右，漲了62.5%。

2018年年末，國開行明確表態：

棚改實行差異化處置：對于庫存充足，房價上漲壓力小的城市，仍采用貨幣棚改；對庫存不足，房價上漲壓力大的城市，采用安置房棚改法。

態度轉變之下，帶來的是2019年包括山西在內的全國各省市貨幣棚改大退燒。

公開數據顯示，山西2019年棚改量較2018年下跌了72%，山東、河南、新疆、湖南、貴州、吉林、黑龍江、遼寧、寧夏、海南均大跌。

沒有了棚改支持，太原開啟了漫漫下跌之路，房價從1.3萬元的頂部一路下滑，2021年跌至萬元關口，2022年跌破萬元。

03 | 太原樓市后市預判

盡管2022年太原樓市也曾出招救市，比如在2022年5月發布了36條舉措，其中核心幾條如下：

第一，放開限購。非戶籍人口購房，無需社保和納稅證明。

第二，降首付。首套20%，二套30%。首套結清貸款的，買二套按照首套執行。

第三，免契稅與大額補貼契稅。＜90㎡財政全額補貼；90-143㎡財政補貼80%；＞143㎡財政補貼50%；二套房契稅參照首套補貼標準下浮20%。

第四，人才購房給補貼。博士20萬、碩士10萬、本科5萬、大專及初級技術職稱人員2萬。

然而，不頂用。據消息人士披露，截止12月第二周，太原商品房成交量317萬平米，累計較去年下跌了43%，這個成交率基本回到了2013年與2014年的水平。

這主要是：

第一，太原一方面人口增量不夠顯著。2010年至2020年，太原常住人口增加了110萬，這一增量雖然在山西省位居第一，但與其他中心城市相比，少得可憐。

第二，此前過度依賴棚改，棚改熄火之后，失去了最大支撐力量。

第三，房子庫存太多了。

今年4月份克而瑞披露的數據顯示，太原當時的狹義商品房庫存量為1842萬平方，位居全國第四，后來克而瑞沒有再將太原納入統計，后面的數據無法得知。

但從太原今年慘淡的銷量來看，庫存量大抵已經突破了2000萬平方米。也就是說，太原仍是一個供大于求的市場。

這樣的市場，盡管價格已經跌破萬元，后續可能還會陰跌，而且根本很難漲得動。

當然，考慮到太原的房價確實調整了很多，基本已經調整到位，往后即便會有陰跌，調整力度也不會很大。

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