第一章總則
　　
　　第一條為規范物業管理活動維護業主物業使用人物業服務企業其他管理人的合法權益改善人民群眾的居住和工作環境促進和諧社區建設根據物業管理條例山東省物業管理條例和有關法律法規結合本市實際制定本辦法
　　
　　第二條本辦法所稱物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及配套的設備設施和相關場地
　　
　　本辦法所稱物業管理是指業主通過自治管理選聘物業服務企業或者其他管理人按照物業服務合同約定對物業進行維修養護管理維護物業管理區域內的環境衛生及相關秩序的活動
　　

　　本辦法所稱物業使用人是指物業的承租人和其他實際使用物業的非所有權人
　　
　　第三條本辦法適用于本市行政區域內物業的管理使用維護服務及監督管理活動
　　
　　第四條物業管理堅持以人為本實行業主自治與專業服務社區管理相結合的原則堅持公開公平公正選擇物業服務企業的原則
　　
　　第五條市房產管理部門負責全市物業管理活動的監督管理工作區縣房產管理部門負責本行政區域內物業管理活動的監督
　　
　　管理工作
　　
　　規劃住房城鄉建設城管執法民政財政公安價格公用事業環保工商等有關部門以及供水供電供氣供熱通信有線電視寬帶數據傳輸等專業經營單位應當按照各自職責做好與物業管理有關的工作
　　
　　第六條街道辦事處鎮人民政府負責組織指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作監督業主大會和業主委員會依法履行職責協調轄區內物業管理與社區管理社區服務的關系調解處理物業管理糾紛
　　
　　社區居民委員會負責指導監督業主大會業主委員會依法開展業主自治管理協助街道辦事處鎮人民政府開展社區管理社區服務中與物業管理有關的工作
　　
　　第七條區縣人民政府應當按照重心下移屬地管理的原則建立綜合管理工作制度推進物業管理政策落實應當制定扶持政策采取措施推動住宅區商業區工礦區及機關學校醫院等實行社會化專業化市場化的物業服務促進物業服務行業健康發展應當加強和規范業主大會業主委員會建設充分發揮業主自治作用
　　
　　鼓勵采用節能環保的新技術新方法依靠科技進步提高物業管理和服務水平
　　
　　第二章業主業主大會和業主委員會第八條房屋的所有權人為業主
　　
　　業主在物業管理活動中享有下列權利一按照物業服務合同的約定接受物業服務企業提供的服務
　　
　　二提議召開業主大會會議并就物業管理的有關事項提出建議三提出制定和修改管理規約業主大會議事規則的建議四參加業主大會會議行使投票權
　　
　　五選舉業主委員會成員并享有被選舉權六監督業主委員會的工作
　　
　　七監督物業服務企業履行物業服務合同
　　
　　八對物業共用部位共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權九監督專項維修資金的籌集管理和使用十法律法規規定的其他權利
　　
　　第九條業主在物業管理活動中履行下列義務
　　
　　一遵守管理規約臨時管理規約業主大會議事規則
　　
　　二遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度
　　
　　三執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定四按照國家有關規定交納專項維修資金五按時交納物業服務費用
　　
　　六法律法規規定的其他義務第十條實行業主名冊制度業主名冊應當由業主委員會建立和管理新建物業由建設單位建立業主名冊在業主委員會成立后移交給業主委員會管理
　　
　　業主變更的新業主應當持相關證明材料由業主委員會在業主名冊上進行變更登記
　　
　　禁止建設單位物業服務企業業主委員會及其工作人員泄露業主資料第十一條物業管理區域內全體業主組成業主大會一個物業管理區域成立一個業主大會
　　
　　物業管理區域內只有一個業主的或者業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的由業主共同履行業主大會業主委員會職責
　　
　　第十二條物業管理區域的劃分應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎并考慮建筑物規模共用設施設備社區建設等因素
　　
　　分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業其配套設施設備是共用的應當劃定為一個物業管理區域配套設施設備能夠分割并獨立使用的可以劃定為不同的物業管理區域
　　
　　第十三條建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前應當持房地產項目開發經營權證明建設用地規劃許可證建設用地使用權證書項目規劃設計方案和地名核準文件等資料向區縣房產管理部門申請劃分物業管理區域
　　
　　區縣房產管理部門應當自受理申請之日起日內在征求街道辦事處鎮人民政府和有關單位意見后進行劃分登記并告知建設單位建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示
　　
　　物業管理區域劃定后確需調整的由區縣房產管理部門按照本辦法的規定重新進行劃分登記但應當經相關物業管理區域內已入住面積且已入住戶數的比例達到以上的業主同意
　　
　　第十四條符合下列條件之一的應當召開首次業主大會會
　　
　　一業主已入住面積的比例達到以上二業主已入住戶數的比例達到以上
　　
　　三自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到
　　
　　建設單位物業服務企業或者以上業主聯合簽名可以向街道辦事處鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請
　　
　　第十五條符合首次業主大會會議召開條件的街道辦事處鎮人民政府應當在受理申請日內組建業主大會籌備組
　　
　　籌備組由人以上單數組成由建設單位物業服務企業業主和街道辦事處鎮人民政府社區居民委員會等派員組成其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一
　　
　　籌備組應當自成立之日起日內將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行書面公告
　　
　　第十六條籌備組履行下列職責
　　
　　一確定首次業主大會會議召開的時間地點和內容
　　
　　二草擬管理規約業主大會議事規則業主委員會工作規
　　
　　則
　　
　　三確認業主身份確定業主在首次業主大會會議上的投票權數四提出首屆業主委員會委員候選人條件名單和選舉辦法五召開首次業主大會會議的其他準備工作
　　
　　對前款規定的內容籌備組應當在首次業主大會會議召開日前在物業管理區域內公告并書面通知全體業主業主對業主身份和投票權數等提出異議的籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果
　　
　　籌備組應當自成立之日起日內組織召開首次業主大會會議業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立
　　
　　第十七條新建物業首次成立業主大會建設單位應當于籌備組成立之日起日內向籌備組提供業主名冊業主專有部分面積建筑物總面積等資料
　　
　　市房產管理部門應當制定并發布管理規約業主大會議事規則業主委員會工作規則的示范文本
　　
　　第十八條業主大會對業主投票權的計算有約定的從其約定未作約定的按照下列規定確定
　　
　　一按照業主戶數計算的一戶計算為一票建設單位未售出的專有部分計算為一票
　　
　　二按照建筑面積計算的每一平方米建筑面積計算為一票建筑面積不足一平方米的按一票計算業主身份以及建筑面積的確認以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據
　　
　　第十九條業主大會履行下列職責
　　
　　一制定和修改業主大會議事規則及管理規約二選舉業主委員會或者更換業主委員會成員
　　
　　三監督業主委員會工作聽取業主委員會的工作報告改變或者撤銷業主委員會不適當的決定四選聘和解聘物業服務企業
　　
　　五籌集和使用共用部位共用設施設備專項維修資金六決定改建重建建筑物及其附屬設施
　　
　　七決定物業管理區域內的其他物業管理事項
　　
　　第二十條業主大會會議可以采用集體討論的形式也可以采用書面征求意見的形式采用書面征求意見形式的應當將書面征求意見書送交每一位業主無法送達的應當在物業管理區域內公告
　　
　　業主人數較多的可以以幢單元樓層等為單位推選業主代表參加業主大會會議業主代表參加業主大會會議前應當事先就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見并將經本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映
　　
　　業主因故不能參加業主大會會議的可以書面委托代理人參加業主大會會議
　　
　　業主大會決定本辦法第十九條第五項和第六項規定的事項應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意決定本辦法第十九條規定的其他事項應當經專有部分占建筑物總面積過半數且總人數過半數的業主同意第二十一條業主大會會議分為定期會議和臨時會議
　　
　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開每年至少召開一次
　　
　　有下列情形之一的業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議
　　
　　一有以上業主提議的
　　
　　二發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的
　　
　　三業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形
　　
　　業主委員會不履行召集義務的經業主申請由街道辦事處鎮人民政府負責組織業主召開業主大會
　　
　　第二十二條業主委員會是業主大會的執行機構業主委員會依照國家有關法律法規和業主大會的授權開展活動
　　
　　業主委員會履行下列職責
　　
　　一召集并主持業主大會會議報告物業管理的實施情況
　　
　　二代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同三執行業主大會的決議決定
　　
　　四及時了解業主物業使用人的意見和建議督促業主按時交納物業服務費監督和協助物業服務企業履行物業服務合同五監督管理規約的實施
　　
　　六業主大會賦予的其他職責
　　
　　第二十三條業主委員會由業主大會會議選舉產生由至人單數組成業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任每屆任期不超過年可連選連任
　　
　　業主委員會應當自選舉產生之日起日內召開首次會議在業主委員會委員中推選主任副主任和執行委員主任副主任可以兼任執行委員
　　
　　執行委員負責業主委員會的日常事務工作經推薦可以依照法定程序進入所在地社區居民委員會任職
　　
　　未選舉產生業主委員會或者業主委員會發生半數以上委員資格終止任期屆滿未換屆任期未屆滿提前退出等無法正常開展工作的情況時由社區居民委員會代行業主委員會職責對有關共有和共同管理事項組織召開業主大會會議討論決定
　　
　　第二十四條業主委員會委員應當符合下列條件一具有完全民事行為能力二遵守國家有關法律法規
　　
　　三遵守業主大會議事規則管理規約模范履行業主義務四熱心公益事業責任心強公正廉潔五具有一定的組織能力六具備必要的工作時間
　　
　　第二十五條業主委員會應當自選舉產生之日起日內持下列資料向區縣房產管理部門和街道辦事處鎮人民政府備案一業主大會會議決議二業主大會議事規則
　　
　　三管理規約
　　
　　四業主委員會委員名單和基本情況五法律法規規定的其他資料
　　
　　區縣房產管理部門應當自收到前款規定資料之日起日內對符合條件的發給業主委員會備案證明并出具業主委員會刻制印章證明對不符合條件的出具業主委員會備案不予受理通知書并告知街道辦事處鎮人民政府業主委員會應當依法刻制使用管理印章和開立賬戶
　　
　　業主大會議事規則管理規約業主委員會委員發生變更的業主委員會應當自變更之日起日內書面告知區縣房產管理部門和街道辦事處鎮人民政府
　　
　　第二十六條業主委員會應當按照業主大會的決定及議事規則召開會議每季度至少召開一次
　　
　　業主委員會會議由主任或者執行委員負責召集可以邀請社區居民委員會派人參加
　　
　　業主委員會會議應當有三分之二以上委員出席作出決定時應當經全體委員過半數同意
　　
　　業主委員會應當自業主大會業主委員會作出決定之日起日內將業主大會業主委員會的決定以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告
　　
　　業主可以查閱業主委員會會議資料并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問業主委員會應當予以答復第二十七條業主大會業主委員會的決定對物業管理區域內的全體業主及物業使用人具有約束力但不得違反有關法律法規規章的規定
　　
　　第二十八條業主委員會任期屆滿日前應當向街道辦事處鎮人民政府提交換屆選舉書面報告在街道辦事處鎮人民政府的組織指導下召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會業主委員會任期屆滿后未提請組織召開業主大會的街道辦事處鎮人民政府應當組織業主成立換屆改選小組換屆改選小組應當自成立之日起日內召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會
　　
　　業主委員會應當自任期屆滿之日起日內將其保管的印章檔案資料以及屬于全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會并做好其他交接工作未成立新一屆業主委員會的按規定移交給社區居民委員會不及時移交的街道辦事處鎮人民政府應當協調督促其移交
　　
　　第二十九條業主委員會委員有下列情形之一的委員資格自行終止一因物業轉讓滅失等原因不再是業主的
　　
　　二限制民事行為能力或者無民事行為能力的三依法被追究刑事責任無法履行委員職責的四法律法規以及管理規約規定的其他情形
　　
　　業主委員會委員有下列情形之一的由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權決定是否終止其委員資格一以書面方式向業主大會提出辭職請求的二拒不履行委員職責的
　　
　　三業主委員會過半數委員或者以上業主提議撤銷其委員資格的
　　
　　四違章搭建建筑物和構筑物拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為的
　　
　　五因其他原因不適合繼續擔任業主委員會委員的
　　
　　業主委員會委員資格終止的應當自終止之日起日內將其保管的印章檔案資料以及屬于全體業主的財物等移交給業主委員會
　　
　　第三十條業主委員會任期內委員出現空缺時應當及時補足業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定業主委員會委員人數不足總數的二分之一時應當召開業主大會臨時會議重新選舉業主委員會
　　
　　第三十一條業主大會與業主委員會的活動經費及執行委員委員的報酬從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔具體辦法與標準由業主大會決定
　　
　　第三章新建物業配套建筑與設施設備
　　
　　第三十二條物業管理區域內的各類配套建筑與設施設備應當嚴格按照國家和省市有關住宅小區規劃設計規范和工程標準進行建設
　　
　　物業管理區域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續不得擅自改變用途第三十三條規劃部門在進行建設工程規劃審批和設計審查時應當要求建設單位按規定配置物業服務用房
　　
　　物業服務用房的配置應當符合下列規定
　　
　　一建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的至配置最少不低于平方米
　　
　　二具備水電采光通風等正常使用功能的地上建筑方便物業管理活動的正常使用
　　
　　業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑其建筑面積不低于平方米
　　
　　物業服務用房由建設單位無償提供屬于全體業主共有
　　
　　第三十四條住宅小區內城管執法治安管理等政務管理用房的建筑面積不低于平方米住宅小區內的社區居民委員會用房應當按照規劃要求進行配套建設
　　
　　住宅小區內按照規劃配套建設的政務管理用房社區居民委員會用房和承擔義務教育的中小學校屬于政府所有建設投資由政府承擔具體投資來源應當在項目建設條件意見書中載明
　　
　　第三十五條按照規劃要求在住宅小區內配套建設的會所歸屬應當在商品房買賣合同中約定約定屬于建設單位所有的建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件并優先為業主提供服務
　　
　　第三十六條物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫包括專用車庫和共用車庫內的車位下同的歸屬由建設單位與物業買受人在商品房買賣合同中約定約定屬于建設單位所有的建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件并可以附贈出售或者出租給業主
　　
　　占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位屬于全體業主共有建設單位不得銷售
　　
　　第三十七條住宅小區內的專業經營設施設備由專業經營單位負責設計建設維護和管理建設單位應當協調配合專業經營設施設備的施工并承擔相關管溝設備用房等土建工程的配套建設
　　
　　專業經營單位或者建設單位安裝的水表電表煤氣表熱量表等計量器具必須經過法定計量檢定機構檢定合格未經檢定或檢定不合格的不得安裝計量器具使用期限屆滿的應當由專業經營單位負責換裝經強制檢定合格的計量器具
　　
　　住宅小區內專業經營設施設備歸專業經營單位所有專業經營設施設備的建設資金統一并入城市基礎設施配套費交由專業經營單位專項用于住宅小區內專業經營設施設備的投資建設
　　
　　專業經營設施設備包括變電二次供水換熱燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置
　　
　　第三十八條本辦法實施前住宅小區內專業經營設施設備未按規定移交專業經營單位的按規范改造后由業主大會決定移交給專業經營單位專業經營單位應當接收
　　
　　第三十九條專業經營單位應當依法履行專業經營設施設備的維修養護責任按照與業主簽訂的服務合同服務到最終用戶保證服務質量各級政府和專業經營單位主管部門應當加強對專業經營單位的監督管理督促專業經營單位履行投資建設和維護管理義務
　　
　　第四十條物業管理區域內封閉運行的太陽能熱水中水處理直飲水地源熱泵等設施設備屬于相關業主共有但由經營單位投資經營的除外
　　
　　第四十一條規劃住房城鄉建設部門在進行建設工程規劃審批和設計審查時應當就住宅小區配套建筑及設施設備的配置專業經營設施設備的建設標準征求房地產開發房產管理等部門和專業經營單位的意見
　　
　　第四章前期物業管理
　　
　　第四十二條前期物業管理是指在業主業主大會選聘物業服務企業之前由建設單位選聘物業服務企業物業服務企業依據與建設單位簽訂的前期物業服務合同進行的物業管理
　　
　　按照房地產開發與物業管理相分離的原則建設單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業服務企業
　　
　　投標人少于個或者物業規模較小的經區縣房產管理部門批準可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業
　　
　　第四十三條招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書日前持招標公告或者投標邀請書招標文件等有關資料向區縣房產管理部門備案
　　
　　第四十四條鼓勵前期物業服務企業提前介入項目的開發建設對項目的規劃設計方案配套設施建設工程質量控制設備運行管理等事項提出與物業管理有關的建議建設單位組織單位工程竣工驗收和分戶驗收時應當通知前期物業服務企業參與監督
　　
　　第四十五條建設單位確定前期物業服務企業后日內應當與物業服務企業簽訂前期物業服務合同前期物業服務合同應當對物業服務內容服務標準收費標準收費方式及收費起始時間合同終止情形等內容進行約定涉及物業買受人共同利益的其約定應當一致
　　
　　第四十六條前期物業服務合同可以約定期限前期物業服務合同期限未滿業主大會選聘新的物業服務企業的前期物業服務合同終止
　　
　　前期物業服務合同期限已滿尚未成立業主大會或者業主大會已成立但尚未選聘新的物業服務企業的業主和物業服務企業應當繼續履行前期物業服務合同
　　
　　第四十七條建設單位在銷售物業前應當制定臨時管理規約并在銷售場所公示對有關物業的使用維護管理業主的共同利益業主應履行的義務違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益
　　
　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾
　　
　　第四十八條建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前應當將前期物業服務合同臨時管理規約住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報區縣房產管理部門備案并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容
　　
　　第四十九條新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列條件后建設單位方可辦理物業交付手續一生活用水納入城市公共供水管網并安裝分戶計量裝置二雨水污水排放納入城市雨水污水排放系統
　　
　　三小區用電納入城市供電網絡并安裝分戶計量裝置
　　
　　四在城市管道燃氣集中供熱主管網覆蓋的區域完成住宅室內室外燃氣供熱管道的敷設且與相應管網連接并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶計量裝置
　　
　　五電話通信線有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶安全監控裝置及其他安全防范設施設備信報箱等按規劃設計要求配置到位
　　
　　六按照規劃要求完成消防供水消防自動報警裝置消防車通道等共用消防設施建設七小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連八按照規劃要求完成教育文化衛生體育郵政環境衛生商業網點物業服務和政務管理等配套建筑及設施建設九按照規劃要求完成綠化建設及車庫車位的配置
　　
　　十住宅小區分期建設的已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施十一鍋爐電梯等特種設備按法定程序檢驗合格十二法律法規規定的其他條件
　　
　　建設單位應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定對住宅小區進行綜合驗收接受房地產開發規劃房產管理等有關部門的監管并向房地產開發主管部門辦理綜合驗收備案手續
　　
　　第五十條建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起日內與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備接收管理手續并協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水供電供氣供熱等服務合同
　　
　　第五十一條建設單位應當在區縣房產管理部門街道辦事處鎮人民政府的監督下與前期物業服務企業辦理物業承接查驗手續按規定向其移交物業服務用房和下列資料
　　
　　一竣工總平面圖單體建筑結構設備竣工圖配套設施地下管網工程竣工圖分戶驗收等竣工驗收資料二設施設備的安裝使用和維護保養等技術資料
　　
　　三鍋爐電梯等特種設備設計制造安裝的合格證質量證明書監督檢驗報告等相關安全技術檔案四物業質量保修文件和物業使用說明文件五業主名冊
　　
　　六物業管理必需的其他資料
　　
　　前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將物業服務用房及有關資料移交給業主委員會尚未成立業主委員會的移交給轄區社區居委會或街道辦事處鎮人民政府
　　
　　鼓勵建設單位為其開發的住宅小區的物業管理提供部分經營用房或者給予資金支持第五十二條物業服務企業承接物業時發現物業共用部位
　　
　　共用設施設備與原規劃設計不符或者存在質量問題的應當書面通知建設單位及時整改建設單位整改不及時或者整改后仍未達到規定要求的由建設單位承擔相應責任
　　
　　第五十三條業主依法享有的物業共用部位共用設施設備的所有權或者使用權建設單位不得擅自處分
　　
　　第五十四條建設單位交付住宅物業時應當向業主提供住宅質量保證書住宅使用說明書等資料
　　
　　前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊并可以接受建設單位的委托協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜