臨沂市住宅物業服務收費管理實施辦法
第一條  為規范物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》和《山東省住宅物業服務收費管理辦法》等有關規定，結合我市實際，制定本實施辦法。
第二條  本辦法適用于本市行政區域內的物業服務、收費及監督管理。
第三條  本辦法所稱住宅物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。
第四條  提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場形成。

第五條  物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。
第六條  市、縣（區）政府價格主管部門會同同級物業主管部門按照價格管理權限，負責本行政區域內物業服務收費的日常管理和監督檢查工作。
第七條  住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅前期物業服務費、停車服務費實行政府指導價。蘭山區、河東區、羅莊區、經濟開發區、高新技術開發區、臨港經濟開發區區域內基準價格及浮動幅度由市價格主管部門會同同級物業主管部門制定，報同級人民政府批準并每年向社會公布；各縣價格主管部門會同同級物業主管部門制定各自區域內的基準價格及浮動幅度，報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與前期物業服務企業在相應服務等級規定的基準價和浮動幅度內約定，并列入購房合同中。
非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅物業服務收費實行市場調節價，由業主大會或全體業主與物業服務企業約定。
第八條  普通住宅前期物業服務費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。
物業服務等級標準分為一星級、二星級、三星級、四星級和五星級五個等級。其中一星級為最低等級，五星級為最高等級。具體見附件三。
第九條  普通住宅物業服務成本包括：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；
（三）物業管理區域清潔衛生費用；
（四）物業管理區域綠化養護費用；
（五）物業管理區域秩序維護、安全防范費用；
（六）辦公費用；
（七）物業服務企業的固定資產折舊；
（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（九）經業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
供水二次加壓設備運行電費和供熱換熱站、加壓設備運行電費、水費由供水、供熱單位承擔，不得列入物業服務成本。
第十條  物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。
建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業服務合同內容。
前期物業管理住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費應當適當減免，減免比例不應低于20%，具體減免比例應當在前期物業服務合同中約定，差額部分由建設單位補償物業服務企業。
第十一條  業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費用由開發建設單位全額繳納。
業主或者物業使用人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。
物業服務合同有約定的，物業服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。
第十二條  物業服務費按照法定房屋產權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。已辦理產權證的，以《房屋所有權證》記載的房屋面積計收；未辦理房產證的，按購房合同標明的房屋建筑面積計算。
改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室實行市場調節價，按相應的經營性用房物業服務費標準收取。
第十三條  房屋交付后空置一年以上的，其物業服務費按實際執行標準的80%交納物業服務費，合同另有約定的，從其約定。
第十四條  車位租賃費實行政府指導價，蘭山區、河東區、羅莊區、經濟開發區、高新技術開發區、臨港經濟開發區區域內基準價格及浮動幅度按市政府發布的指導價格執行；各縣價格主管部門會同同級物業主管部門制定各自區域內的基準價格及浮動幅度，并報同級人民政府批準。具體收費標準由承建人與建設單位在規定的基準價和浮動幅度內約定。
第十五條  物業管理區域內業主共有車庫內的車位使用人應當交納停車服務費。
停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。
業主或者物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。
己購買車位但未停放車輛的，停車服務費按80%交納。
第十六條  占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會確定，所收費用屬于全體業主共有。
第十七條  物業服務企業對車輛實行出入證（卡）管理的，應當為業主或者物業使用人免費配置出入證（卡）。因遺失、損壞需要補辦證（卡）的，可以按照每證（卡）最高100元的標準收取工本費，除此之外不得再另行收取押金、門禁系統管理費、運行費。
第十八條  物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取停車費用。
除前款規定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定停車費用。
第十九條  供水、供氣、供電、供暖等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。
物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。
專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第二十條  業主裝修房屋，施工前應與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議，繳納裝修保證金，裝修保證金的收取和退還由業主或者物業使用人與物業服務企業在住宅裝飾裝修服務協議中約定。在業主裝修完畢后，經物業管理企業檢查驗收合格，裝修保證金應自檢查合格之日起90日內退還業主。除此之外，物業服務企業不得以任何名目向業主或物業使用人收取押金、保證金。
業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建筑垃圾，應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用。按有關規定自行清運的，物業服務企業不得收費；委托物業服務企業處理的，建筑垃圾清運收費由雙方協商確定。
業主或物業使用人按規定繳納了物業服務費后，物業服務企業不得再向業主或物業使用人收取裝修電梯使用費、裝修管理費及與裝修相關的管理費用。
第二十一條  安裝并使用中央空調和集中式太陽能的普通住宅小區，其運行費用物業服務企業應單獨列賬，并按實際支出費用和約定方式向物業使用人收取。
第二十二條  物業服務企業已接受委托實施物業服務并收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十三條  物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律法規政策，嚴格履行物業服務合同，服務標準與收費標準應當質價相符。
第二十四條  物業服務企業應在物業管理區域內顯著位置，將服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、價格舉報電話12358等進行公示，接受業主的監督，不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。
第二十五條  業主委員會應當定期在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支帳目。
第二十六條  物業服務企業違反規定以及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。
物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以各種理由拒絕交納。業主拒不繳納物業服務費的，物業服務企業可依法追繳。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負有連帶責任。
物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。
第二十七條  市、縣政府價格主管部門對物業服務收費實行成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。
第二十八條  政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰：
（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；
（二）低于服務等級要求提供服務并收費的；
（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；
（四）強制服務并收費的；
（五）不按規定實行明碼標價的；
（六）其他違反價格法律、法規規定的行為。
第二十九條  本辦法實施前已簽訂物業服務合同尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。
未成立業主委員會的老舊小區按原規定執行，確需調整標準的，經業主大會同意，可按本辦法規定執行。
第三十條  其他管理人的物業服務收費可參照本規定執行。