第一條 為規范本市物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》、省物價局、省建設廳《福建省物業服務收費管理實施辦法》和相關法律法規，結合本市實際，制定本實施細則。

第二條 本實施細則適用于本市行政區域內具有合法經營資格的物業服務企業的服務收費行為。

第三條 本實施細則所稱物業服務收費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅、非住宅房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業；鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條 市價格主管部門會同市房地產行政主管部門負責全市物業服務收費的監督管理工作。

各縣（市）、區價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

第六條 物業服務收費應當遵循合法、合理、公開以及收費項目、標準與服務內容、質量相符的原則。

第七條 本市轄區內的物業企業服務收費按不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。住宅前期物業（不含酒店式公寓、別墅、低密度聯排高檔住宅，下同）服務收費實行政府指導價，并采用包干制形式。實行政府指導價的物業企業服務收費包括物業服務費、房屋裝修垃圾清運費、車輛停放服務費，其他物業服務收費實行市場調節價。

第八條 實行政府指導價的物業服務收費，按照屬地管理原則，三明市城區范圍內的由市價格主管部門會同市房地產行政主管部門，根據物業管理服務等級標準等因素制定等級收費基準價格及浮動幅度，其他各縣（市）由當地價格主管部門會同同級房地產行政主管部門制定相應的基準價及浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據當地價格主管部門和房地產行政主管部門公布的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。物業服務收費標準需要調整時，由物業服務企業與業主大會或全體業主在政府指導價內協商確定。物業服務企業服務內容達不到三級等級要求的，其收費標準可適當下浮，具體下浮幅度由物業服務企業與業主在物業服務合同（協議）中約定。

實行政府指導價的住宅依法改作其它用途的，其收費標準按該住宅物業服務費標準的2.5倍以內確定。

實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

第九條 物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起15個工作日內，將《物業服務委托合同》、《企業營業執照》、《企業資質等級證書》、《中標通知書》的復印件提交市政府價格主管部門和房地產行政主管部門備案。

第十條 業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十一條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

第十二條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。

（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（含高層樓宇的電梯、智能電子監控、供水加壓設備等的維護保養費用）。

（三）物業管理區域清潔衛生費用。

（四）物業管理區域綠化養護費用。

（五）物業管理區域秩序維護費用。

（六）辦公費用。

（七）物業管理企業固定資產折舊。

（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險等費用。

（九）經業主同意的其它費用。

凡已計入上述物業服務成本的公共費用，物業服務企業不得向業主另行分攤，其他實際發生的公共費用的分攤，以雙方合同約定為準，并由物業服務企業定期公示。物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第十三條 本實施細則所指的物業服務費，不包含物業服務區域內的由業主使用的公共水電費用，公共水電費用單獨按實分攤，具體分攤辦法由物業服務企業與業主在物業合同（協議）中約定。物業服務企業使用的由物業服務企業承擔。物業服務企業每月應在小區醒目處公布一次當月由業主使用的公共水電費用分攤詳細情況。

第十四條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

第十五條　 物業服務收費采取酬金制方式，物業服務企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

第十六條 物業服務企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第十七條 業主或裝飾裝修公司應當按照建設部頒發的《住宅室內裝飾裝修管理規定》第十六條規定，與物業管理企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，明確裝飾裝修期間各方的權利義務及責任等。

第十八條　 物業服務收費按業主房屋產權建筑面積收取（不含附屬間），建筑面積包括套內建筑面積和公共部位與共用房屋分攤面積。已辦理房屋所有權證的，按房屋所有權證登記建筑面積收取；未辦理房屋所有權證的，按購房合同標明的的建筑面積收取。

業主辦理入住手續后長期（連續性六個月以上）未入住的空置物業及入住后長期未使用的空置物業，業主應向物業管理企業書面備案，按規定或約定公共服務費標準的70％交納空置物業管理費。

物業出租或以其他方式交他人使用的，物業服務費用由業主或使用人交納，但業主負最終責任。

第十九條 前期物業管理住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境未能到位的，業主交納的物業管理公共服務費應低于規定（約定）收費標準的50％，具體比例應在前期物業服務合同中約定，差額部分由開發建設單位補償物業管理企業。

納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

第二十條 物業服務企業未經業主、使用人同意，一次性預收物業公共服務費不得超過六個月，也不得擅自向業主、使用人收取一年以上押金、保證金等費用。物業服務企業根據前期物業管理服務協議可向業主收取裝修保證金的，標準為高層2000元/戶、其它類型1000元/戶。房屋裝修完畢，經驗收未損壞房屋共用部位，未對相鄰房屋造成損害的，物業服務企業應及時返還保證金；如有損壞，應恢復原樣，裝修保證金扣除損失費后返還余額。業主、物業使用人裝修產生的垃圾可自行清運，也可委托物業管理企業統一代清運，并應支付裝修垃圾清運費，收費標準按建筑面積2.5元/平方米。

第二十一條　 物業管理區域內受業主或業主委員會委托實施專人管理的機動車（非機動車）停車服務收費(不含經營者具有完全產權或受產權單位委托經營的停車場地)，區別不同情況由業主或業主委員會與物業管理企業在規定浮動幅度內協商制定具體收費標準，并對停車服務收入的使用作出明確界定。業主（使用人）已擁有車位使用權的，停車服務收費標準按補償物業企業管理費用原則制定；業主（使用人）不擁有車位使用權的，按低于社會停車收費標準、補償物業企業管理費用并考慮占用公共設施應予以合理補償的原則制定。住宅小區機動車（非機動車）停車服務收費標準詳見附件二。

第二十二條　 住宅小區物業服務企業從維護小區安全出發，需要收取區內住戶出入證（卡）、汽車出入證（卡）工本費的，應與業主委員會或全體業主（車主）按照合理原則協商確定后收取，不得強行收取上述證（卡）工本費。

第二十三條 住宅小區內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收費用的，按不超過委托收取總額3%或按戶定額收取的方式向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

物業服務企業不得以任何名義向供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位收取物業服務區域內規劃配套設施用房物業服務費用。

第二十四條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的,物業服務企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

第二十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第二十六條 物業服務企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

第二十七條 各有關物業企業應當按規定實行明碼標價，在其服務區域內的顯著位置或收費地點，統一采用收費標價牌形式實行明碼標價。

實行明碼標價方式由價格主管部門統一規定，各級價格主管部門的價格監督檢查機構對明碼標價格式進行監制。物業服務收費明碼標價的內容包括：物業企業名稱、收費對象、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話12358等。

第二十八條 為保證實施細則制定的準確性和可指導性，每年第四季度由政府價格主管部門會同房地產行政主管部門選定一定數量的有代表性的物業企業作為成本監審對象，于次年第一季度由政府價格主管部門進行成本監審。物業企業應當配合政府價格主管部門并如實提供物業服務成本，不得弄虛作假。

第二十九條　 物業服務企業有下列行為的，由價格主管部門依法查處：

（一）超出政府指導價上浮幅度標準收取物業服務收費的；

（二）擅自設立強制性收費項目，亂收費用的；

（三）不實行明碼標價或不按規定實行明碼標價的；

（四）其他違反價格法律、法規、規章規定的行為。

第三十條 本實施細則自2008年1月1日起試行。原市價格主管部門和物業管理行政主管部門印發的相關物業服務收費政策文件與本文相抵觸的以本實施細則為準。