難以割舍 的以房養老

作為一種新興的跨資本市場和房地產市場的資源配置方式，以房養老當初在國內起步時被當做養老模式的一種有效補充而備受期待。然而，隨著時間的推移，這一新模式的水土不服狀況也逐漸顯現出來。公開資料顯示，我國確定首批以房養老試點城市北京、上海、廣州、武漢，基本都出現了相關業務遇冷的現象。有媒體報道稱，上海民政部門調查顯示，高達90%的老人擬將房產留給子孫，愿意倒按揭即以房養老的不到10%。有不愿透露姓名的專家向北京商報記者坦言，除了上海，通過對于我國更廣泛地區調查后發現，其實存在養老需求的老人中，有房的并不在少數，但幾乎很少有老人愿意以房養老，談及拒絕的原因，老人們首要提出的就是希望將房產留給子女。

長期以來，買房被不少人看做是一生努力賺錢、攢錢的目標，在我國，擁有屬于自己的房產對大多數人來說都具有重要的意義。這種觀念根深蒂固，剛剛推出不到兩年的以房養老幾乎很難撼動這一傳統思想。北京以房養老試點的右安門街道相關負責人也向北京商報記者證實，開展試點后至今，對于以房養老，仍然鮮有老人能接受，雖然近期越來越多的人聽說了以房養老后來街道咨詢，但始終幾乎沒有人愿意再做嘗試。公開資料顯示，就連推動以房養老多年的英國，至今也僅有20%的老年人愿意采用這一方式養老。

那么，到底是什么動力讓政府、企業在如此艱難的情況下，仍然選擇繼續逆流前行?上述專家坦言，即使在我國，以房養老將成為 小眾 的消費方式，只有一成老人愿意嘗試，對于企業和政府來說，這部分市場也是十分可觀的。據國家統計局公布數據顯示，截至2014年底，我國60周歲以上老年人口超過了2.1億人，以此計算，1/10也有2100萬人，更何況未來老齡化加速，這部分數量還將繼續增加。

此外，有分析人士認為，中國大量的失獨老人也讓這一模式有著相當大的發展潛力。所謂失獨老人，是指人到中老年不能再生育的時候，獨生子女卻發生意外傷殘、死亡的老人家庭。根據衛生部發布的《2010中國衛生統計年鑒》，中國每年新增7.6萬個失獨家庭，50歲以上失獨群體日益龐大，全國失去獨生子女家庭已經超百萬個。有關專家推算，1975-2010年出生的2.18億獨生子女中，超過1000萬會在25歲之前死亡。這意味著，有2000萬名父親和母親，在中老年時失去惟一的子嗣，成為孤立無助的失獨老人，養兒防老的傳統經濟模式無法實現。

根據機構分析，這部分失獨老人大多數都是城鎮居民，在當年的住房改革中，都曾以較低的價格購買過 房改房 。現在，隨著房地產市場的飛速飆升，這些房屋價值都有了巨大的飛躍，以房養老政策對于這部分老人來說十分合適，由于不必考慮留給兒女的遺產問題，他們擁有的房子用來養老綽綽有余，可以讓他們過上比一般老人更好的生活。

新模式存不確定風險

目前，我國普遍提出的以房養老仍主要指的是2014年6月由保監會提出的保險產品概念。根據《關于開展以房養老試點的指導意見》(以下簡稱《意見》)，我國所推行的以房養老(反向抵押養老保險)，就是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務。

首都經貿大學勞動經濟學院教授朱俊生向北京商報記者表示，以房養老是籌集養老經濟資源的一種可能的方式，可以在一定程度上滿足特定人群的需求，能充分發揮個人財產及財產性收入用于養老的作用。現在有不動產的人越來越多，這是養老保障的重要資源。充分發揮這部分資源的作用，通過盤活老年人的不動產，讓老年人有效利用自己多年積累的財產生活得更幸福。

然而，保監會副*黃洪也表示，由于該項業務是一項將反向抵押和養老年金保險相結合的創新型業務，除傳統保險業務所需面對的長壽風險和利率風險外，還需要應對房地產市場波動、房產處置等風險挑戰，每單業務的成本和承保周期都遠超過傳統保險業務。

因此，在南開大學風險管理與保險系教授朱銘來看來，國內保險版以房養老面臨著曲高和寡的窘境，主要是由于老人的長壽風險、房價波動等因素存在較大不確定性， 以房養老 產品本身的設計、定價等方面，還存在一定的空白需要監管部門進一步完善。具體來說，泰康人壽上海分公司相關負責人曾表示，根據 以房養老 的方案，老人投保后，保險公司是逐月支付費用給老人直至去世，老人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。但人的壽命是不能預知的，支付的年限以及每月支付額將成為保險公司與老人的 博弈點 。若保險公司預測老人壽命較長，每月支付金額就會較少，一旦老人過快辭世，容易引發家屬與保險公司對房屋剩余價值的爭論。

而且，我國現行的國內房屋70年產權也成為關鍵問題之一。對此，朱俊生表示，發達國家 以房養老 之所以普及與其房地產市場的成熟穩定有關，且成熟的交易市場也為金融機構提供了非常好的退出機制，一旦發現存有風險隱患，可以及時變現或采取金融工具等規避風險。如美國的住房抵押貸款證券化場，其包括個人信用制度、抵押益款擔保、保險體系等;加拿大在國家住房法下也建立了抵押證券。

但在我國影響住房市場穩定的因素，除了市場本身的供求關系外，還有住房政策的不確定性，比如，國有居住土地使用權年限到期后的政策走向至今都比較模糊，這就使得提供以房養老模式的金融機構難以準確把握未來的預期。在朱俊生看來，保護房屋和土地的私有財產并承認財產權是一種可讓渡的產權，是以房養老市場發展的內在要求。

配套政策亟待完善

堅持推行能否如愿，關鍵還得看政策和模式如何完善。業內認為，除了需要政府持續支持外，還需要獨立的第三方服務機構的參與，朱銘來建議，在以房養老中引入第三方機構在多方之間架起橋梁，建立公信力是不可或缺的。他舉例稱，如協助政府開展調查研究，為政策設計提供意見或建議，為老年人提供稅務、法律、政策等方面咨詢，從事房產價值評估，提供養老服務，幫助金融保險機構運作房產等。

為此，在2016年全國保險監管工作會議上，保監會*項俊波圈定了 以房養老 配套政策的時間表。項俊波透露，今年將會同相關部委，逐步完善老年人住房反向抵押養老保險配套制度。

以房養老 產品一般涉及長達十幾年，甚至二三十年的養老金給付問題，且涉及的金額巨大。海南保監局局長王小平表示，老年人對將后半生賴以養老保命的資產或錢交由其認為形象欠佳、社會信譽度不高的保險公司來經辦，難免心存顧慮。因此，保險業要介入以房養老業務，重塑自身良好形象、取得消費者認同是應重視和亟待解決的突出問題。

從歐美地區的 以房養老 經驗看，其國民理財教育和輿論宣傳功不可沒。如美國在其反向抵押貸款發展初期就大力開展宣傳教育，由政府提供資金發展公立的咨詢服務機構，以增強咨詢服務的公信力。

值得一提的是，在推廣對象上，朱俊生建議，可先易后難，可以先從無子女、有房產的老人開始推廣，再逐漸過渡到普通的老人，或者采取其他相對易行的變通方式，如租房養老和換房養老等，待時機成熟再全面開展真正的以房養老模式。而考慮到傳統老人之所以遺產觀念較重，主要是家庭親情的作用，而現實中 空巢老人 、 獨居老人 往往缺乏更加必需的現實關懷，因此通過 以房養老 模式置換出的資金等資源，大力建設并完備社區式養老公寓，讓具有共同價值觀和世界觀的同類老年群體群居在一起，可有利于緩解現實中的感情空白，更具有現實意義。

此外，從部分政府官員的表態不難看出，未來我國的以房養老模式可能會出現更多元化的嘗試，不僅局限在保險產品上。日前，李紅兵就曾提出了通過出租房產利用房租養老的以房養老形式等。對此，業內人士表示，目前國際上主流的以房養老模式，除了我國試行的反向抵押養老保險外，還有租房入院養老、異地置業養老、合資購房養老等多種，只要符合我國現有法律法規，且不違反市場規律，政府都應給予一定的空間讓企業發揮、讓老人愿意嘗試。