話說新年伊始，照例要回顧過去、展望未來，作為溫州房產界的知名“烏鴉嘴”，哥當然也不能免俗。

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先簡單回顧一下2017年的市場。

這三年來哥寫了幾百篇稿子，對溫州樓市的大致脈絡還是能拎得清的，當然也有打臉的時候，比如去年初的那一篇《溫州樓市，2017年會引來價格拐點嗎？》。

在這篇稿子中，基于以下幾個因素，哥對2017年樓市做出了不會太樂觀的判斷。?

---宏觀政策環境層面：銀根收緊；

---地域經濟層面：實體經濟不振、人口導入乏力（高質量出、低質量進）；

---供應層面：潛在房源供應比較充足。

當然，文章中也著重強調了溫州政府的最大籌碼：大拆大整和貨幣補償對樓市的支撐。?

去年初的這個時候，盡管看到了“大拆大整”對樓市的支撐，哥仍然做出了懷疑的判斷，是基于對溫州公共財政捉襟見肘的一貫認知，“十個杯子七個蓋子”，認為溫州政府沒有條件持續進行運動式、大規模的拆遷改造。

事實證明哥的目光太落后，我們的政府，總是能創造一切條件，集中力量辦大事！

▲世紀公園航拍圖。鄭鵬/攝，圖據溫州日報。

年初發完那篇稿子后，首先來打臉的，是三月份的土地拍賣市場，那個真是“忽如一夜春風來”啊！雨后春筍般一下子冒出了許多地產大鱷來溫州抬價，綠軸、梧田成交樓面價創近年來歷史新高。

哥當時還納悶，莫非大鱷們要重蹈2011年的覆轍，到三四線城市再留下一地雞毛才方休？

經過打聽，哥發現錯的不是大鱷而是自己，原來這些大鱷們，大多是政府經過招商引資洽談而過來的，他們早就對2017年溫州政府雄心勃勃的拆遷計劃和貨幣補償力度一清二楚！

這種情況下，傻子都會知道，溫州的房地產市場，又可以鼓搗好一陣子了！（可點擊鏈接查看：全國銀根在收，而溫州樓市在定向灌水）

根據前幾天的政府述政報告，2017年溫州市區全年拆遷簽約數量應在5萬戶以上（其中鹿城18000多戶；龍灣17163戶；甌海沒提，但之前的數據與鹿城龍灣差距不大）。

與此相對應的是，2017年一手商品住宅開發商共賣出16164套，也就是說，拆掉的戶數是新增商品房供應戶數的3倍以上！

“拆遷”，成了左右2017年溫州樓市的最關鍵變量！！

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對溫州樓市的漲跌看法，房哥后臺常常會收到朋友們各種留言。?

房哥，溫州有錢人還是很多啊，房價肯定漲！

縣里人都到市區買房，房價還會漲！

只要丈母娘需求不歇菜，房價就不會跌~

房鍋，現在的錢真不值錢，所以房價肯定漲~

對于樓市的漲跌預測，其實是一件很難把握的事，那是因為：

---影響樓市的關鍵變量常常具有不確定性，特別是政府行為。如果預測不準，就會有方向性的誤判；

---影響房價漲跌的主要因素，比如貨幣政策、土地供應、短期心理預期、地方政府行為等，與房價之間的關系，很難做定量化分析。

但有一點可以肯定，前面朋友們羅列的那些因素，確能影響房價高低，也正是包含這些因素的共同作用，才形成溫州目前的房價水平。這反過來也說明，溫州目前的房價水平，已經充分反映了這些因素所施加的影響。

也就是說，看房價走勢，不是看影響因素本身，而是要看這些影響因素在未來是如何變化的，比如“縣里人到市區買房是越來越多，還是越來越少？”“溫州人的錢是賺得越來越多，還是越來越少？”等等。

總之一句話，判斷房價走勢，要分析正在變化的因素。

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那么，溫州樓市2018年的主要變量是什么？

A

宏觀環境層面：

銀根仍然是穩中偏緊的趨勢，房貸規模基數太大，居民桿杠已經沒有多少往上的空間，特別在阻斷投資投機資金流入房市方面更是嚴控，另外種種跡象表明，2018年不排除小幅加息的可能。

結論：對房價短期利空！

B

地域經濟層面：

還是老樣子，動能轉換不足，人口導入乏力。人口導入的質量和數量不理想，意味著新增購房需求不足，市場經不起一輪又一輪的“割韭菜”。

結論：長期而言，在供應源源不斷的情況下，需求跟不上會是大利空。