為進一步理順物業管理體制和機制，明確管理職能，全面提升我市物業服務質量和服務水平，根據《物權法》和國務院《物業管理條例》等相關法律、法規和政策規定，結合我市實際，就進一步加強我市物業管理工作提出如下意見：

一、理順物業管理工作體制和機制

物業管理是社會管理的組成部分，是一項綜合管理職能，各級、各部門都要高度重視，依法依規落實工作職責，著力解決我市物業管理機制不順暢的矛盾。落實“以塊為主、屬地管理”的總要求，縣（市、區）政府和街道辦事處（鄉、鎮人民政府）要按照“縣（市、區)政府負責，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）組織，社區居委會落實”的原則，充分發揮綜合管理的優勢，強化主體責任，明確分管領導和責任機構，配備專（兼）職工作人員，將物業管理工作納入日常工作范疇。各縣（市、區）住建部門要落實物業管理的職責，健全物業管理機構，做到“工作人員、辦公地點、辦公設施、辦公經費、工作制度”五個到位，積極為綜合管理協調創造條件。認真探索建立兩個機制，一是建立由各級政府及有關部門組成的物業管理聯席會議制度，研究解決重大問題，組織協調物業管理工作，實行統一領導、統一協調、統一考核。二是建立健全縣（市、區）、街道辦事處（鄉、鎮人民政府）物業管理糾紛綜合調解機構，及時化解物業管理矛盾糾紛。逐步建立完善市、縣（市、區）、街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、居民委員會“兩級政府、三級管理、四級網絡”的管理體制，形成齊抓共管、各負其責的管理格局。

二、進一步明確縣（市、區）物業管理工作職責

縣（市、區）人民政府(管委會)對本轄區物業管理工作負有主體責任，主要是組織所轄街道辦事處（鄉、鎮人民政府）落實各項政策措施，建立縣（市、區）、街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、社區三級物業管理工作體系，以及加強本轄區物業管理工作的部署、檢查和督導。其所屬部門的具體責任分工是：

（一）街道辦事處（鄉、鎮人民政府）負責對轄區內物業管理工作進行監督指導，包括：

1、會同有關部門，科學劃定社區物業管理區域；

2、組織社區居委會、業主及有關產權單位，成立業主大會，選舉產生各物業管理區域的業主委員會；

3、對已成立業主委員會的物業管理區域和項目進行指導和管理，保障業主委員會的正常運轉及發揮業主自治作用；

4、對轄區物業管理工作進行監督和檢查，協調公安等部門加強對轄區物業管理秩序維護工作的監督和檢查。

（二）社區居委會負責協調指導轄區內的業主委員會，組織物業管理各項工作，包括：

1、監督指導業主大會和業主委員會履行業主規約和業主大會章程，督導業主和物業服務企業正確行使權力，承擔義務；

2、指導業主委員會選聘物業服務企業，簽訂物業服務合同，并監督實施，調處矛盾糾紛；

3、業主委員會產生之前，在街道辦事處（鄉、鎮人民政府）的指導和監督下，代行業主委員會的職責；

4、指導并組織不實行物業管理的住宅小區以及規模較小且不滿足物業管理條件的住宅小區實行自治管理。

（三）縣（市、區）住建部門依法負責對轄區內物業管理行業的指導和監督管理，包括：

1、負責物業管理法規、政策的貫徹落實；

2、負責對物業服務企業服務經營活動的監督管理；

3、負責處理物業服務糾紛和投訴；

4、負責物業服務企業資質的申報；

5、負責物業承接查驗活動的監督和指導；

6、負責物業服務項目招投標工作的實施以及議標項目的審批；

7、負責新建項目物業管理用房配置使用的監督管理；

8、負責物業管理活動的各項備案工作；

9、負責物業服務優秀（示范）項目的申報；

10、其他物業管理相關工作。

同時，除滄州市主城區各區外，各縣（市）、南大港、渤海新區、臨港區住建局負責本轄區內住宅專項維修資金的具體管理工作，會同財政部門對維修資金的歸集、管理、使用做出具體規定并實施。

三、充分發揮各部門在物業管理中的職能作用

（一）加強行業指導和監管。市住建局要進一步加強對縣（市、區）物業管理工作的指導和監督，做好全市的行業管理，依法依規規范物業公司的市場行為。要監督、指導開發建設單位、物業公司、業主等各方主體履行責任，引導物業服務企業按照“質價相符”的要求，建立更加科學的物業服務模式。以信息化、智能化為抓手創新監管手段，確保住宅專項維修資金管理使用安全高效。

（二）嚴格規劃建設審批。規劃部門審批新建小區時，按規定設定規劃設計條件。對公共配套建筑、綠地、活動場地、停車場、公用設施設備等達不到規劃設計條件要求的，不予驗收通過。

（三）加大綜合治理力度。各級規劃、城管部門要按照職責分工，加強小區內擅自改變建筑物、配套設施規劃設計、私搭亂建、侵占公共用地和綠地、樓頂搭建、公共樓道隔斷等行為的檢查和治理；物價部門負責制定前期物業服務及收費標準，對收費糾紛進行調處，并對違規收費進行查處；公安部門負責小區社會治安管理，對日常治安防范進行檢查，指導物業公司加強小區內秩序管理，定期開展消防監督檢查、消除安全隱患；質監部門負責住宅小區內特種設備的安全管理，對超期未檢電梯、鍋爐等特種設備進行安全檢查，督促整改到位。城管、畜牧、衛生防疫、社區居委會等部門和單位，對小區內飼養家畜、家禽等行為依法進行查處，創造健康、優美、潔凈的居住環境。

（四）加強相關部門溝通。各級、各部門要加強相互間的溝通協調，各縣（市、區）政府、街道辦事處（鄉、鎮人民政府）要召集轄區公安派出所、居民委員會、業主委員會、物業服務企業和供水、供電、供暖等相關單位，召開物業管理聯席會議，共同協調解決物業管理中遇到的問題，形成齊抓共管的良好局面。

四、因地制宜確定物業管理模式和組織形式

根據各個區域房屋建設、環境配套、居民需求、業主意愿及服務約定等情況，確定物業管理模式和組織形式。

（一）新建住宅小區。規劃、住建等部門各司其職，把好新建住宅小區的規劃設計、施工建設、物業管理三道關口。開發建設單位要嚴格遵循規劃設計方案，按照配套完善、環境優美、居住安全等要求對住宅小區進行建設；新建住宅小區在業主委員會成立前，必須實行前期物業管理。開發建設單位在出售商品房時，應落實物業管理方案，按規定選聘有相應資質的物業服務企業，進行前期物業管理。開發建設單位要落實承接查驗制度，做好共用設施設備、場地、用房和相關資料的移交工作，保證前期物業管理落實到位。業主委員會組建后，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、社區居委會指導開發建設單位、前期物業服務企業、業主委員會三方按規定做好物業管理的轉換銜接工作，確保新建住宅小區全面實行規范物業服務。

（二）未實行物業管理的老舊住宅小區。針對老舊住宅小區存在的管網老化、道路難行、路燈不亮、缺少綠化、殘墻斑駁、亂停亂放和私搭亂建等問題，因地制宜進行整治改造。凡兩年內未列入改造范圍的住宅小區，由小區所在地縣（市、區）政府負責，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）具體組織實施，對小區物業基礎設施整治改造，現有基礎設施條件較好的小區達到美化、亮化、綠化、凈化、整潔、通暢的安居要求，實現“八有”目標，即：有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維護、有綠化養護、有道路保養、有房屋維修；基礎設施差距較大的小區達到燈亮、路平、水通、安全的生活要求，實現“四有”基本目標，即：有清掃保潔、有綠化養護、有秩序維護、有日常維修。整治改造完成后，有條件的小區實行物業管理，努力提高老舊住宅小區物業管理覆蓋率。

1、調查摸底。各縣（市、區）政府對所轄區域內老舊住宅小區的情況進行詳細的摸底調查，切實摸清舊住宅小區建筑總面積、居民總數量、居民構成類型、房屋產權狀況、設施設備配套狀況及房屋完損狀況等。

2、資金來源。老舊小區改造資金，堅持“政府補貼、政策支持、企業資助、市場運作及業主適當承擔”的原則，多渠道進行籌集。

3、組織實施。按照“屬地管理、一區一策”的原則，由小區所在地的縣（市、區）政府負責組織實施，制定具體實施方案，方案包括總體設計、改造項目、資金籌措方式等。

4、管理模式。物業基礎設施整治改造后的老舊住宅小區，以社區為單位，合理整合、劃分物業管理區域，根據區域內的房屋規模、環境、配套設施和產權狀況，居民的承受能力、服務需求以及消費意愿等實際情況，實施不同模式的管理。

(1)專業化物業管理。由所在地街道辦事處（鄉、鎮人民鎮府）、社區居委會具體組織，按程序成立業主大會，選舉產生業主委員會，選聘有資質的物業服務公司對小區實施物業管理。

(2)后勤式管理。由房屋管理（產權）單位后勤部門負責，對本單位家屬院（樓、區）實施過渡性管理。引導和鼓勵房屋管理（產權）單位，通過體制改革和機制創新，逐步引入物業服務企業進行專業化管理服務。

(3)基礎性服務。對暫不具備專業化管理條件、業主委員會又沒有成立的住宅小區，由社區居委會組織力量為居民提供基礎性的物業服務。對無主管樓院、零星住宅和規模較小的住宅區，由街道辦事處（鄉、鎮人民政府）實施區域整合，由社區居委會選擇專業公司進駐、分項委托服務、組織區域內人員從事服務等方式，為小區提供以保潔、綠化、秩序維護為主要內容的基礎性服務。

五、建立“質價相符”的服務機制

各級住建部門、物價部門要制定推廣物業服務合同示范文本，監督引導物業服務企業按照物業服務內容和收費標準，與業主簽訂規范的服務合同，并按照服務合同提供“質價相符”的物業服務。推行公開透明的收費公示制度，監督物業服務企業對收費標準、服務內容、服務標準、收支情況進行公示，讓業主充分享有知情權、監督權。業主不得無故拒交物業服務費，物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

六、規范物業管理市場

（一）嚴格企業資質管理。各級住建部門要加強物業服務企業的資質管理，進一步規范物業服務企業的資質核準和升級申報工作，嚴格查處未取得資質證書或借用資質證書從事物業管理活動的行為和項目整體轉包行為。

（二）完善市場退出機制。物業服務企業因物業服務合同到期或其他原因要退出物業服務項目的，要在合同到期或退出物業服務項目三個月前書面告知開發企業或業主，并同時告知物業所在地縣（市、區）住建部門和街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、社區居委會，在街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、社區居委會監督下做好有關事項的處理和交接工作。小區業主大會和業主委員會及時做好新物業服務企業的選聘工作或在街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、社區居委會的指導下實行業主自治。

（三）嚴格物業改建程序。業主、開發企業、物業服務企業改建、重建住宅小區建筑物及其附屬設施，應當制定改建方案，并經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總數2/3以上的業主同意，改建方案必須按照有關規定呈報規劃、城管等部門審批。規劃、城管部門要嚴肅查處未經業主同意和有關部門審批，擅自插建建筑物、占用小區道路、綠化帶改建車位等行為。

（四）強化市場檢查整頓。各級住建部門要定期組織市場整頓，對物業服務企業進行監督檢查，及時查處企業違規行為。健全完善物業企業誠信體系建設，建立物業服務企業誠信和經理人信用考核制度，充分利用媒體、網絡信息手段公布考核結果。對考核不達標的物業服務企業，限期整改、降低或注銷資質。

（五）提高從業人員素質。各級住建部門要引導物業服務企業改進對員工的管理，加強職業技能培訓和職業道德建設，規范物業服務從業人員的服務行為。充分發揮各類職業技能培訓機構、行業協會等組織的作用，將物業企業負責人、項目經理及物業服務從業人員作為職業技能培訓的重點對象，積極開展訂單式培訓、定向培訓和在崗培訓。

（六）創建優秀示范項目。各級住建部門要把開展物業服務優秀項目創建工作和城鎮建設工作結合起來，與企業信用等級掛鉤，在市級、省級物業服務優秀項目的基礎上培育樹立國家級示范項目，對全市物業管理起到示范引導作用，推動物業管理行業整體上水平。

七、全面推行物業管理招投標制度

認真執行《前期物業管理招投標管理暫行辦法》（建住房[2003]130號）的規定，建筑規模15萬平方米以上的新建多元產權物業項目銷售前，開發建設單位必須通過招投標的方式選聘物業服務企業。預售商品房項目應在取得《商品房預售許可證》前完成前期物業服務項目招投標。在后期物業管理中，提倡業主大會和業主委員會公開招標選聘物業服務企業。住建部門對招投標活動加強監督和指導，真正實現物業管理的社會化、市場化和專業化。

八、健全住宅專項維修資金管理制度

根據建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》（2007年建設部第165號令），各級住建部門建立健全住宅專項維修資金制度，明確使用管理的具體原則和方式，加強專項維修資金管理平臺的運用，完善專項維修資金歸集、使用、賬戶設置、監督管理的具體程序和使用程序，切實規范專項維修資金的管理和使用。停止開發建設單位代收代繳，實現業主直接向各縣（市）住建部門交存維修資金。開發建設單位此前代收的專項維修資金必須及時移交到住建部門開設的專戶，各級住建部門聯合財政部門及時對移交情況進行檢查，查處維修資金的挪用行為。

九、強化物業管理工作配套用房建設

新規劃建設的商業、商住（居住）項目必須按照以下標準配置物業管理用房：物業總建筑面積小于2萬平方米的配置100平方米；總建筑面積在2萬平方米至30萬平方米的按5‰配置；總建筑面積大于30萬平方米的配置不少于1500平方米。物業管理用房應當包括物業企業辦公用房、安勤人員值班住宿用房、物業儲藏用房、業主委員會辦公用房，其中，業主委員會辦公用房建筑面積為15平方米至25平方米。物業管理用房應與其他公共管理用房統籌集中建設，單獨安排設置，位置應設置在開發項目中心區域或主出入口附近，不得設置在地下或樓頂。門房、設備間不計入物業管理用房。規劃總平面圖中應明確標明物業管理用房的位置，并在施工圖中注明面積。物業管理用房應當具有上下水、供電等基本設施，具備辦公條件。

開發建設單位在物業移交時必須無償移交物業管理用房，產權歸全體業主所有，任何單位和個人不得侵占或改作他用。分期開發建設的物業項目，共用設施設備和物業管理用房必須在首期同步建成、移交。開發建設單位不按照規定提供物業管理用房的，按照規定責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并給與相應處罰。

十、加強供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備管理

物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備，應當符合國家技術標準和專業技術規范，確保水、電、暖、氣、訊等配套完善。竣工驗收合格后，建設單位應當將供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備移交給專業經營單位維護管理，按照住建部《物業承接查驗辦法》（建房[2010]165號）有關規定移交相關資料。

物業管理區域內供電、供暖、供水、供氣、通訊、有線電視等單位應當收費到戶，依法承擔業主專有部分以外相關管線和設施設備維修、養護、更新的責任和費用，承擔經營服務過程中產生的損耗。

十一、加強對業主大會、業主委員會的指導監督

依據《物業管理條例》（2007年國務院令第504號）和住建部《業主大會和業主委員會指導規則》（建房[2009]274號）相關規定，物業所在地的街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、社區居委會指導和協助小區業主成立業主大會、選舉業主委員會，負責對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導和監督。充分發揮街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、社區居委會職能作用，及時指導業主大會、業主委員會建立健全各項規章制度，正確行使合法權利，履行相應義務，提高業主委員會委員的責任意識、法律意識和服務水平，促進業主委員會主動開展日常工作。