物業費能不能和水、電、暖等服務捆綁；小區停車位怎么分配才合理；物業費收費標準是什么……物業服務關系到千家萬戶，關系到每一個人的切身利益。5月1日起，《太原市物業管理條例》（以下簡稱《條例》）正式施行。今后，市民遇到相關問題時，可以從《條例》中尋找答案，必要時可以拿起這一法律武器，維護自己的合法權益。   

物業費不得與水、電、暖等服務捆綁

不繳物業費，就不賣給你電；單元樓收不齊取暖費，整單元停止供暖……省城很多市民都有這樣的經歷。這種做法合不合法？《條例》明確，物業公司不能這樣做！

太原市人大城建環保委員會主任王春生說：“由于缺乏有效的約束手段，遇到欠費現象，物業公司往往采用限制公共服務的辦法解決問題。”以用電為例，現在很多業主為電卡充值要通過物業公司。如果欠了物業費，物業公司便以不賣給電的辦法，迫使業主繳費。有的小區由物業公司代收供暖費，自行規定繳費用戶達不到一定比例時，對整個單元或整幢樓停止供暖。

對此類限制業主的公共服務以達到收費目的行為，《條例》規定：物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用，并開具發票。專業經營單位可以委托物業服務企業代收代繳有關費用和進行有關設施設備日常維修養護，雙方應當簽訂委托協議。物業服務企業接受前款委托的，可以向委托單位收取手續費等費用，但不得向業主收取手續費等額外費用。專業經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務，而停止對已交費用戶和共用部位的服務。物業服務企業不得以業主拖欠物業服務費用為由限制或變相限制專業服務。

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惡意欠費”怎么辦？

如果遇到惡意欠費者，物業公司只能忍氣吞聲？其實不然，根據《條例》，物業公司可以通過法律途徑解決問題。

《條例》對于業主的繳費規定為，業主應當按照物業服務合同的約定，按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法提起訴訟或者申請仲裁，經法院判決或者仲裁裁決后逾期仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規定，錄入個人不良信用檔案。

物業費收費標準怎么定？

物業收費標準到底多少才合理，普通市民對此了解不多。太原市人大法制委員會副主任車曉蓓告訴記者，太原市物業收費千差萬別，有的小區由所屬單位補貼，可能收得少；有的是純市場條件，收得高；還有的由政府補貼，不收費……所以，目前并沒有統一的收費標準。

王春生指出，省城的物業公司由于資質等級不同，收費也有區別。太原市當前共有物業管理公司800余家，其中擁有一級資質的公司十余家，二級資質的有三四十家，其余的為三級資質，資質越高，收費的標準越高。

《條例》根據太原市實際情況，規定為：區別不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。住宅小區前期物業和保障性住房小區物業服務收費實行政府指導價，物業服務等級基準價以及浮動幅度由市價格主管部門會同同級物業管理主管部門統一制定。具體收費標準由建設單位或者業主與物業服務企業根據規定的等級基準價和浮動幅度，在物業服務合同中約定；其他物業管理服務收費實行市場調節價，收費標準由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。

小區停車位算誰的？

不少市民感覺到，太原市不僅出門停車難，回到小區車位同樣緊張。于是，有的物業公司圈起小區內的公共區域，閑置區域劃車位，收停車費。因此經常引發物業與業主，或業主之間的矛盾。

在《條例》中，對小區停車位的歸屬、停車位的設置均作了詳細規定。

物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫的所有權，依據規劃按照出資情況確定。業主共有的道路或者其他共有場地用于停放車輛的車位、車庫，屬于業主共有。物業管理區域內的車位、車庫，應當提供給本物業管理區域內的業主、物業使用人使用；車位、車庫有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人。

車位、車庫的設置需經業主同意。《條例》第四十三條規定，利用物業共有部分設置車位、車庫的，應當經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，并經規劃部門審核。第四十四條規定：物業管理區域內車位、車庫不足的，經百分之二十以上業主提議，召開業主大會，經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，在不占用消防通道、城鎮公共道路、城市園林綠地等市政設施以及公共配套設施的前提下，經規劃部門審核后，可以在物業管理區域內增建車位、車庫。

“圈地”行為要不得

利用門前屋后的空地，圈起來為己所用，或蓋個小房，或圈起來種菜，這種現象在省城住宅小區，尤其是在老軍營小區、漪汾苑小區這種建成數十年的老住宅區中屢見不鮮。然而，一家方便了，周圍鄰居的生活卻受了影響。對于這種行為，《條例》明令禁止。

《條例》規定了物業管理區域內的禁止行為，包括：違法搭建建（構）筑物；侵占、破壞共用部位和共用設施設備；擅自在樓道等業主共有區域堆放物品；損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通。違反其中任何一項，物業服務企業都應當及時勸阻、制止，并向相關部門和業主委員會報告。物業服務企業、業主委員會有權要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失；業主、物業使用人有權向相關部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為和侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

對于在住宅樓內經營會所、培訓學校、小飯桌的現象，車曉蓓告訴記者，這些行為《條例》同樣明令禁止：業主、物業使用人應當按照房屋權屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質。擅自改變房屋使用性質的，物業服務企業應當予以制止，并及時向相關部門報告。

物業搞經營要“取之于民用之于民”

如果是小區物業公司占用小區共有區域或設施搞經營，這算不算違規呢？依據《條例》的相關規定，可以搞經營，但其收入應用于補貼物業服務費用和專項維修資金。

《條例》規定：物業服務企業利用物業管理區域內的共用部位、共用設施設備進行經營的，在不違反相關規定及不損害業主、物業使用人合法權益的情況下，經物業管理區域內相關業主和業主委員會書面同意并報有關部門批準后方可進行。經營性活動的收益主要用于補貼相關業主的物業服務費用和專項維修資金，具體補貼辦法由物業服務企業和相關業主、業主委員會約定。業主委員會應當將有關情況報告業主大會。

王春生指出，該規定通俗理解為“取之于民，用之于民”，即用小區地盤或設施掙的錢，還應該主要用于小區服務的提升和維護。

專項維修資金可急事急用

住宅專項維修資金涉及到每一戶業主的利益，因此，對資金的使用有著嚴格的規定：需經過專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主表決同意，才可以使用。

“但是小區公共設施發生緊急故障或危險情況時，上述規定的操作難度過大，往往事情不等人。”王春生說。

為此，《條例》對于緊急情況下住宅專項維修資金的使用作了專門規定。

在物業管理區域內，發生下列危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況時，可以不經過專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主表決同意，申請使用住宅專項維修資金，緊急情況包括：電梯故障；消防設施故障；屋面、外墻滲漏；排水設施堵塞、爆裂；樓體外立面存在脫落危險；其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。

物業公司解聘后不能賴著不走

王春生介紹，《條例》在立法調研中發現，有的小區物業公司被辭退后賴著不走，或拖延交接，或拒不撤離，有時甚至出現新老物業“對峙”，以至于物業服務陷入癱瘓，損害了業主的權益。

對此類情形，《條例》第三十六條規定：物業服務企業退出物業服務項目時，應當按照規定和合同約定辦理移交手續，并移交物業服務用房以及相關資料；物業公司物業服務合同終止后，不得拒絕移交相關資料資產。

此外，對于物業管理過程中可能損害業主利益的其他行為，《條例》也作了相應的規定：禁止將物業管理區域內的全部物業服務項目一并委托給他人；不得擅自改變共用部位、共用設施設備用途或者利用其進行經營；不得強行向業主、物業使用人指定特定服務企業或者推銷商品；禁止物業服務企業未按照服務合同約定，擅自退出物業管理區域；不得擅自泄露業主信息或者將其用于與物業管理無關的活動。