第一章 總 則

     第一條 為了維護物業管理各方的合法權益，規范物業管理活動，根據國務院《物業管理條例》和《山西省物業管理條例》以及其他有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

   第二條 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理活動，適用本條例。

   第三條　提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業。

鼓勵機關、企事業單位和其他組織推行物業管理。

   第四條 市人民政府物業管理主管部門負責本市物業管理活動的監督管理工作。

縣、區人民政府物業管理主管部門負責本轄區物業管理活動的監督管理工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府負責指導、幫助本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。居民委員會、村民委員會予以協助和配合。

公安、住建、規劃、市政、環保、園林、物價等部門按照各自職責，協同做好物業管理工作。

第二章 業主、業主大會及業主委員會

第五條 業主在物業管理活動中的權利和義務依照國務院《物業管理條例》的有關規定執行。

物業使用人在物業管理活動中的權利、義務由業主和物業使用人約定，但約定不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。物業使用人違反本條例和管理規約的規定應當承擔責任，相關業主應當承擔連帶責任。

第六條　一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由該物業管理區域內全體業主組成。

物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

第七條 物業管理區域按照下列規定進行具體劃分：

（一）按照物業項目的建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍劃定；

（二）物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域，但其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域；

（三）已經實施物業管理的區域，其主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域；其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，經業主大會同意后可以劃分為不同的物業管理區域；

（四）不同物業管理區域地理上自然相連的，經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物業管理區域。

第八條 物業管理區域房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑總面積百分之五十以上的，應當成立業主大會。

符合前款條件的，建設單位應當及時書面報告物業所在地縣、區物業管理主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府自收到書面報告三十日內，組織成立業主大會籌備組。

第九條 業主大會籌備組由五至七人組成。組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府工作人員擔任，成員由建設單位代表一人，由業主推選產生的業主代表若干人組成。

業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域內公告。

建設單位和物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，為籌備工作提供一切便利條件。

第十條 業主大會籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和議程；

（二）擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案；

（三）確認業主身份，制作業主名冊，確定業主在業主大會會議上的投票權數；

（四）擬定業主委員會選舉辦法，提出業主委員會委員候選人名單；

（五）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開的十五日前將前款第（一）項至第（四）項的內容在物業管理區域內公示。

第十一條 業主大會籌備組應當自成立之日起三十日內組織召開首次業主大會會議。

業主委員會選舉產生之日起七日內，業主大會籌備組應當向業主委員會移交業主名冊等有關資料，其職責自行終止。

業主大會籌備組工作所需經費，由建設單位承擔。

第十二條 下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十三條 業主大會會議每年至少召開一次。有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：

（一）有百分之二十以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

業主委員會不履行召集義務的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促或者組織召開業主大會會議。

第十四條 召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前將有關事項公告，通知全體業主，同時告知相關街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第十五條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主可以書面委托代理人參加業主大會。

業主大會決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定本條例規定的其他事項，應當經專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會、業主委員會作出的決定，應當予以公布。

第十六條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的權利和義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

第十七條 業主委員會對業主大會負責，依法履行下列職責：

（一）召集和主持業主大會，報告物業管理年度工作；

（二）代表業主與業主大會選聘或者解聘的物業服務企業簽訂、變更或者解除物業服務合同；

（三）監督物業服務企業履行物業服務合同，協助物業服務企業開展物業服務；

（四）及時了解業主、使用人的意見和建議，協調業主與物業服務企業的關系；

（五）監督業主、使用人履行管理規約；

（六）業主大會賦予的其他職責。

第十八條 業主委員會根據物業管理區域的規模可由主任、副主任、委員五至九名組成，人數為單數。業主委員會委員應當由業主擔任，任期為三至五年，可以連選連任。

業主委員會委員實行差額選舉，差額比例不得低于五分之一。業主委員會主任、副主任由當選的業主委員會委員從業主委員會委員中推選產生。

業主委員會任期屆滿六十日內，應當召開業主大會進行業主委員會的換屆選舉。

業主委員會名單應當在物業管理區域內公告。

第十九條　業主委員會應當自選舉產生三十日內，持下列資料向所在地縣、區物業管理主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

（一）業主大會成立的情況；

（二）業主大會議事規則；

（三）管理規約；

（四）業主委員會成員的基本情況。

第二十條 業主委員會召開會議應當有超過半數成員出席，作出的決定應當經全體成員過半數以上同意。

第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議決定，其委員職務終止：

（一）本人、配偶及其直系親屬在本物業管理區域的物業服務企業任職的；

（二）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（三）因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的；

（四）被判處刑罰的；

（五）向業主大會或者業主委員會提出辭呈的；

（六）拒不履行業主義務的；

（七）收受物業服務企業或者物業管理利害關系人財物的；

（八）承攬本物業管理區域物業服務企業業務的。

第二十二條　 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地縣、區物業管理主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第二十三條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理和使用的具體辦法，由業主大會議事規則規定。

業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期在物業管理區域內的顯著位置公布，并接受業主的監督。

第三章 物業的前期管理與移交

第二十四條　在業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行物業的前期管理；投標人少于三個或者物業建筑總面積小于五萬平方米的，經物業所在地縣、區物業管理主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第二十五條　由建設單位招標選聘物業服務企業的，應當簽訂前期物業服務合同，并向物業所在地縣、區物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。前期物業服務合同應當包括雙方的權利和義務，物業的基本情況，服務事項、質量和費用，計費方式和收費起始時間，合同期限、合同解除條件和違約責任等內容。

前期物業服務合同期限未滿，但是業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同簽定生效的，前期物業服務合同自行終止。

第二十六條 建設單位應當在銷售物業前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

臨時管理規約和前期物業服務合同應當自合同簽訂之日起十五日內，報物業所在地縣、區物業管理主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

第二十七條 建設單位應當自物業竣工驗收備案之日起三十日內與選聘的前期物業服務企業辦理物業管理交接查驗手續；分期建設的物業，建設單位應當與物業服務企業或者業主、業主委員會，分期辦理已竣工驗收備案的物業的交接查驗手續。

物業服務企業承接物業時，應當嚴格按照國家有關規定對物業共用部分、共用設施設備進行查驗。查驗中發現的問題，應當進行記錄并書面告知建設單位，由建設單位負責處置。

第二十八條 在辦理交接查驗手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

（一）物業移交明細表；

（二）物業規劃圖、竣工總平面圖；

（三）單體建筑、結構、設備竣工圖；

（四）共用配套設施、地下管網工程竣工圖；

（五）設施設備的安裝、使用和維護保養說明書、電路示意圖等技術資料；

（六）物業及配套設施的產權清單；

（七）經審核驗收的物業管理用房資料；

（八）環保、綠化等相關工程的綜合驗收資料；

（九）物業質量保修文件和物業使用說明書；

（十）物業管理所必需的其他資料。

第二十九條 尚未出售或者已出售但尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位承擔。

第三十條　新建物業管理區域內，建設單位應當按照下列規定配置物業管理用房（包括業主委員會工作用房）：

（一）物業建筑總面積三十萬平方米以下的，按物業建筑總面積的千分之三提供，超過三十萬平方米以上的部分，按物業建筑總面積的千分之一提供；

（二）具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業管理用房建筑面積的百分之五十。

物業管理用房屬于全體業主共有，建設單位、物業服務企業不得改變其用途。業主委員會不得將物業管理用房轉讓或者改作他用。

第四章 物業管理服務

第三十一條 物業服務企業應當依法取得物業服務企業資質，并在資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。從事物業管理的人員，應當依法取得執業資格證書。

物業服務企業應當在經營服務場所公示營業執照、資質證書和從業人員的執業資格證書。

第三十二條 業主委員會應當與被選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。物業服務合同應當包括下列主要內容：

（一）物業的基本情況；

（二）委托方和受托方的權利義務；

（三）物業管理服務事項和服務標準要求；

（四）物業管理服務費的標準和收取辦法；

（五）物業的養護和維修要求；

（六）合同的期限、變更和解除；

（七）合同終止時物業資料、財物的移交方式；

（八）違約責任及解決糾紛的途徑；

（九）專項維修資金的管理使用；

（十）物業管理用房。

物業服務合同可以約定，物業服務企業進駐物業小區前，向業主委員會交納不少于年收費三分之一的履約保證金。物業服務企業如有違約，相關費用從其履約保證金中列支。

物業服務企業應當于合同簽訂之日起十五日內將物業服務合同報物業所在地縣、區物業管理主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

第三十三條　物業服務企業在物業管理活動中享有下列權利：

（一）根據法律、法規的規定和物業服務合同的約定，制定相關工作制度；

（二）根據物業服務合同實施物業管理，收取物業服務費用；

（三）選擇專業性服務企業承擔專項服務；

（四）制止損害物業或者其他侵害業主公共利益的行為；

（五）法律、法規規定的其他權利。

第三十四條 物業管理服務應當保持物業管理區域物業共用部分、共用設施設備完好，環境整潔舒適、公共秩序良好，保障物業使用方便、安全，并按照下列要求提供服務：

（一）履行物業服務合同，按照國家規定的技術標準和規范實施管理服務；

（二）在業主、使用人使用物業前，將物業共用部分和共用設施設備使用、維護的方法、注意事項以及法律、法規、規章的有關規定書面告知業主、使用人；

（三）經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查，定期對共用部位、共用設施設備進行養護；

（四）發現物業共用部分、共用設施設備損壞時，立即采取保護措施，并按照物業服務合同約定進行維修；

（五）接到物業損壞報修時，限時進行維護和處理；

（六）健全物業維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關的業務賬冊；

（七）建立、完善和宣傳應對突發公共事件的處理機制、處理預案和具體處理措施；

（八）聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務；

（九）維護物業管理區域內生活、安全秩序，協助做好安全防范工作，發現違反法律、法規或者管理規約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業主委員會和有關行政主管部門報告；

（十）經業主或使用人同意，為業主和使用人購買物業共用部位、共用設施設備保險和公眾責任保險；

（十一）按照物業服務合同約定的要求，提供與業主、使用人約定的其他管理服務事項。

第三十五條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國家和省、市制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。物業服務企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和標準等有關事項。

實行政府指導價的，價格主管部門應當會同物業管理主管部門，根據物業的類型、服務內容、服務等級和物價指數變動情況，制定相應等級的最高限價，并向社會公布。

第三十六條 業主應當根據物業服務合同的約定向物業服務企業交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業服務費用經約定可以預交預收，但預收期限不得違反物業服務合同的有關約定。合同未約定的，預收期限不得超過三個月。

未按照物業服務合同約定或者未經業主、使用人委托，物業服務企業自行提供服務收取費用或者服務報酬的，業主或者使用人可以拒絕支付。

違反物業服務合同約定，業主或者使用人逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；限期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴，但不得以部分業主和使用人拖欠物業服務費為由，降低其他業主和使用人的物業服務質量和標準。

第三十七條 供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位，應當按照下列規定向物業管理區域內的最終用戶收取有關費用：

（一）業主自用的按分戶的計量器具顯示的量值向業主收取；

（二）部分業主共同使用的，由相關業主分攤；

（三）全體業主共同使用的，由全體業主分攤；

（四）物業服務企業使用的，由物業服務企業承擔。

物業服務企業可以接受供水、供電、供氣、供熱等單位的委托，代收有關費用，但不得向業主或者使用人收取手續費等額外費用，不得以任何理由捆綁收費。

建設單位、物業服務企業和業主應當為供水、供電、供氣、供熱等單位抄表收費提供條件。

第三十八條 物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會決定選聘或者續聘物業服務企業。物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會。

業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿七日前與物業服務企業續簽物業服務合同。

業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業合同終止之日起十五日內退出物業管理區域。

物業服務企業在物業服務合同期限未屆滿時，不得單方面退出物業管理區域。

第三十九條 物業服務企業退出物業管理區域時，應當在七日內向業主委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業服務企業做好交接工作：

（一）業主共有的結余資金；

（二）建設單位向物業服務企業移交的資料；

（三）物業管理用房；

（四）維修、保養物業形成的技術資料；

（五）物業管理期間配置的屬業主共有的固定設施設備；

（六）其他應當移交的資料和財物。

物業服務企業不得損毀、隱匿、銷毀物業資料和財物。

第四十條 市、縣區物業管理主管部門，街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當建立物業投訴受理制度，受理業主、使用人、業主委員會和物業服務企業的投訴并依法及時處理。

第五章 物業的使用和維護

第四十一條 物業管理區域內禁止下列行為：

（一）損壞建筑主體結構和承重結構、破壞房屋外貌；

（二）占用、拆改、損壞物業共用部分、共用設施設備或者違反規定進行房屋裝飾裝修，影響其正常使用功能；

（三）在天井、庭院、平臺、樓梯間、通道、屋頂以及小區道路、停車場、自行車房(棚)或者在其他共用場地違法搭建建筑物、構筑物；

（四）未經批準改變住宅房屋的主要用途；

（五）擅自改變綠地使用性質；

（六）擅自改變人防工程用途或者結構的行為；

（七）影響環境衛生、整潔、和諧的行為；

（八）法律、法規禁止的其他影響建筑結構和使用安全的行為。

第四十二條 業主或者使用人需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。

物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人。

第四十三條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

業主確需改變共有建筑和共用設施用途的，應當符合有關法律、法規的規定和建設規劃的要求，在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主委員會依法辦理有關手續。

第四十四條 任何單位和個人不得擅自占用物業管理區域內的道路、場地和綠地。因物業維修或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地和綠地的，應當征得業主委員會和物業服務企業同意，物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意，并在約定期限內恢復原狀。

第四十五條 物業管理區域內規劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要，不得擅自改變用途。

占用物業管理區域內業主共有道路、場地停放機動車輛的，由業主大會決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等事項。業主大會決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費屬于全體業主共有，業主委員會可以委托物業服務企業代為收取。

物業管理區域內停放機動車輛的，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他機動車輛的正常通行。

第四十六條 利用物業共用部分、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會的書面同意后，按照規定辦理有關審批手續。經批準的，經營性活動的收益主要用于補貼相關業主的物業服務費用和補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用；未經批準擅自經營的，經營收益用于補充專項維修資金。

第四十七條 業主轉讓或者出租房屋時，當事人應當在房屋轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內將房屋轉讓或者出租情況書面告知物業服務企業和業主委員會。

第四十八條 建立和推行物業保修金制度。具體辦法由市人民政府規定。

物業保修期限內物業出現質量問題的，由建設單位負責。建設單位在接到業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業的維修要求后，應當在二十四小時內派人到現場核查情況。確屬質量問題的，應當在七十二小時內予以維修。

物業保修期限內，建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經市、縣區物業主管部門委托的建筑工程質量檢測機構鑒定后，屬于保修責任范圍內建筑工程質量問題的，由業主委員會或者受委托的物業服務企業組織維修，所需費用由建設單位承擔。

第四十九條　物業管理區域內物業的維護責任，除在質量保修期內按規定由建設單位承擔的以外，按下列規定劃分：

（一）業主房屋自用部分、自用設備，維修、更新和改造，由業主負責，費用由業主承擔；

（二）物業共用部分、共用設施設備的大修、中修和更新、改造等維修養護項目，由物業服務企業組織實施，其費用從專項維修資金中支出；

（三）物業共用部分、共用設施設備的日常維護，由物業服務企業負責，費用從物業服務收費中支出；

（四）人為造成物業共用部分、共用設施設備損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

第五十條　物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業管線和設施設備的管理、維修和養護責任劃分，有約定的從其約定；沒有約定或者約定不明確的，按照產權歸屬和相關法律法規的規定約定管理、維修和養護責任分界點，分界點向供方方向的由供方負責，分界點向用戶方向的由用戶負責。

前款規定由用戶負責的，按照本條例第四十九條的規定確定維護責任。

專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時，業主應當予以配合。

第五十一條 實施物業管理的住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主以及出售公有住房的單位，應當交存專項維修資金。

商品住房和已售公有住房等物業未交納專項維修資金的，業主和公有住房出售單位應當按照國家和省、市有關規定補交專項維修資金。

第五十二條 市、縣區物業管理主管部門應當加強專項維修資金的監督管理。

物業管理區域未成立業主委員會的，專項維修資金由物業所在地市、縣區物業管理主管部門代管；業主委員會成立的，物業所在地市、縣區物業管理主管部門應當自業主委員會成立之日起三十日內，將其代管的專項維修資金本息一并移交業主委員會管理。

專項維修資金應當以物業管理區域為單位在銀行專戶存儲，按幢建賬，按戶核算，專款專用。

第五十三條　專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業共用部分、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

業主委員會成立前，專項維修資金的使用由物業出售單位或者其選聘的物業服務企業提出使用計劃，經物業所在地物業管理主管部門審核后劃撥；業主委員會成立后，專項維修資金的使用由物業服務企業提出使用計劃，經業主委員會審定后實施。

第五十四條   房屋所有權轉讓時，結余的專項維修資金隨所有權同時轉讓。

房屋滅失的，按照下列規定返還結余的專項維修資金：

（一）業主交存的返還業主；

（二）公有住房售房單位交存的部分返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系收繳同級國庫。

第五十五條　物業共用部分、共用設施設備維修養護時，相鄰業主、使用人應當予以配合。

物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益的，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。