為規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，促進我市物業服務事業的健康發展，貫徹落實黨的十八屆三中全會精神，根據《國家發改委關于放開部分服務價格意見的通知》（發改價格【2014】2755號），省物價局、省住房和城鄉建設廳《關于規范物業服務收費管理的通知》（晉價服字【2015】122號），結合我市實際，現就進一步規范物業服務收費管理工作通知如下：

一、本通知所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對提供物業服務范圍內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主收取的費用。

二、市價格主管部門會同市住建部門依據國家、省有關規定制定全市的物業服務收費政策，指導、協調全市的物業服務收費工作。市區（包括城區和開發區，下同）范圍內物業服務收費標準由市價格主管部門會同市住建部門制定，監督和管理按照隸屬關系進行；縣（市）價格主管部門會同同級住建部門負責本行政區域內物業服務收費標準的制定、監督和管理。 

三、物業服務收費遵循合理、公開以及收費標準和服務水平相適應的原則。

四、物業服務收費應當區別不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。

（一）住宅小區前期物業和保障性住房小區物業服務收費實行政府指導價，由市價格主管部門會同市住建部門根據各自職能，結合當地實際情況和物業服務等級標準等因素，制定市區統一的物業服務等級基準價及浮動幅度，具體標準由建設單位或業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。各縣（市）價格主管部門會同同級住建部門在不超市區標準的前提下，制定當地的物業服務等級基準價和浮動幅度。市、縣（市）統一的物業服務等級基準價及浮動幅度要及時向社會公布。

（二）前述物業以外的其它物業服務收費實行市場調節價，收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在合同中約定執行。

（三）保障性住房小區的認定由市、縣（市）房地產行政主管部門根據當地實際情況確定。

五、建立實行政府指導價管理的物業服務收費等級基準價與浮動幅度同市場經濟相適應的調價機制，市、縣（市）價格主管部門要密切關注物業服務成本增減變動情況，原則上每三年應對物業服務等級標準以及相應的基準價和浮動幅度進行成本調查和評估，并根據調查和評估結果決定是否進行調整，必要時也可召開價格決策聽證會，征求業主和社會各方面意見。 

六、物業服務費構成包括物業服務成本、法定稅費和利潤。其中物業服務成本構成一般包括以下部分：

（一）物業管理服務人員的工資、社會保險、住房公積金和按規定提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備（包括二次供水、二次供暖、監控設施、景觀等）的日常運行、維護費用;

（三）物業管理區域清潔衛生費用；

（四）物業管理區域綠化養護費用；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）物業服務企業辦公費用；

（七）物業服務企業固定資產折舊；

（八）物業共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用；

（九）經業主大會（業主委員會）同意的其它費用。

電梯運行費和中央空調收費可以列入物業服務成本，也可以單獨制定收費標準。市區電梯運行費列入物業服務成本，中央空調費單獨制定收費標準，各縣（市）可結合當地實際確定執行。電梯運行費單獨制定標準時應區別不同樓層及使用情況保持合理差價。

七、物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不包含在物業服務支出或者物業服務成本中。

八、物業服務費的收取

（一）物業服務費按房屋建筑面積計收，未辦理房產證的，以房屋買賣合同載明的建筑面積為準；已辦理房產證的，以房產證載明的建筑面積為準。

（二）物業服務費按月、季、年計收，也可預收，但預收期限不得超過12個月。物業服務費以外的特約服務和收費由物業服務企業和業主雙方在合同中約定，沒有約定的不得收費。

（三）納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

九、物業服務企業收取物業服務費后應提供與物業服務等級相一致的物業服務。

十、物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當按規定向最終用戶收取有關費用。最終用戶是指接受上述服務的最終分戶使用人。

任何單位不得強制物業服務企業代收前款規定費用，也不得因物業服務企業拒絕代收前款規定費用而停止提供服務。

物業服務企業接受委托代收上述費用的，可以向委托單位收取手續費，但不得向業主以加價、加量或手續費等方式額外收取費用。嚴禁通過代收費用強制捆綁收費。 

十一、業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用，物業服務企業應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主承擔連帶交納責任。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

十二、物業服務采用IC卡等各種智能卡管理的，在同一小區內應盡可能采用一卡管理，一卡多用，智能卡費用均應包含在物業服務成本中，發卡時不得向業主或使用人收取卡費和押金，更不得通過采用多卡管理強制收費或變相亂收費。由于業主或使用人的原因造成智能卡丟失、損壞需要補卡的，可收取智能卡補卡工本費。

智能卡工本費和住宅進行裝修時收取的押金、裝修服務費、裝修垃圾清運費等收費標準，市區由市價格主管部門制定，各縣（市）價格主管部門可在不超市區標準的前提下，制定當地的標準，也可用其它方式進行規范。

十三、物業服務企業已接受委托實施物業服務并收取相應服務費用的，其它部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

十四、實行市場調節價的住宅小區，在制定或調整物業服務收費標準時，應遵循《物業管理條例》有關規定，并在物業服務合同中約定。

十五、物業服務收費實行明碼標價制度。物業服務企業應當按照價格主管部門的規定，在服務區域內的顯著位置、收費場所設置明碼標價牌（欄），公示物業服務等級標準、服務內容以及收費項目、收費標準、“12358”價格舉報電話等有關情況，不得在標價之外收取未予標明的費用。

十六、價格主管部門、住建部門應依據職責加強對物業服務企業的服務內容、服務標準和收費項目、收費標準等的監督管理，對違法、違規收費的物業服務企業，依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》和《物業管理條例》等有關規定予以處罰。

十七、本通知自2015年7月1日起執行。原市物價局、市住建局《關于印發<晉城市物業服務收費管理實施細則>的通知》（晉市價服字【2012】173號）同時廢止，之前有關規定與本通知相抵觸的以本通知為準。